蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

最近辦到一個案子比較特殊，土地謄本上有農舍套繪註記，但是地上的農舍已經拆除，該農舍是前地主興建的。該地主想要出售土地要不要通知農舍所有權人？農舍所有權人有沒有優先購買權？此優先購買權是物權效力還是債權效力的優先購買權？如果找不到該農舍所有權人要如何解除農舍套繪？

農舍是在農發條例89年修正施行前已興建完成

如果農舍是在農業發展條例89年修正施行前興建的，該農舍和土地已經分屬於不同人所有時，則不受農業發展條例第18條第4項之規定，農舍應與其坐落用地併同移轉的限制。但是出售前須通知農舍所有權人。

惟農舍和土地倘若仍屬同一人所有，出售時仍受農舍應與其坐落用地併同移轉的限制。

最近有客戶諮詢，他們共有15個繼承人但是有2個人不願意出面，這樣可以辦理繼承嗎？

可以辦理繼承，只是繼承人間不動產只能登記「公同共有」，不能登記「分別共有」。

什麼是「公同共有」呢？

公同共有指所有權人不依物品所有比例共同持有不動產 （民法第827條），每位繼承人的權狀上持分都會登記1/1，而不會像是分別共有權狀上會顯示每個人的應有部分是幾分之幾。

農舍「老農」和「新農」如何區分？申請農舍一定要投保農保嗎？投保農保就不用提供產銷收據或是農業經營計劃書？「老農配建」蓋農舍後不用受5年移轉限制？國土計畫法施行之後，可否申請農舍？國土計畫法後土地被劃設為農業發展地區第 1 類，可否申請農舍？農舍可否出租、作為學生套房或提供他人使用？

撰寫者 蓮花地政士事務所 許詠筑代書

很多住在都市地區的朋友，退休之後想要在鄉下買一塊農地蓋農舍養老，尤其是都市地區房價飛漲，許多人選擇到鄉下地方買一塊農地自地自建農舍，然而申請農舍法規繁雜，以下為大家整理申請農舍的相關規定。(以下介紹為興建一般農舍，集村農舍另有其他規定)

營農型溫室(農電共生)，須種植對於光需求性較低之作物

像是青花菜、花椰菜、芥藍、莧菜、菠菜、茼蒿、青花菜，其中像是小白菜、青梗白菜全年都可栽種，另外也可種植水耕萵苣、香莢蘭，都是不錯的選擇。

曾經有客戶問，農地種植可可樹已經5年了，可以做溫室上面覆蓋太陽能板嗎？依據相關研究報告顯示可可樹不需要太多的日照，但是可可樹屬於灌木狀小喬木需要定期修剪，不然其樹木最高可以長到15公尺，可能會破壞溫室屋頂。

另外像是水稻，由於水稻露天即可生長並且經濟價值較低，並不像苦瓜等作物怕病蟲害常見以溫網室種植，如果要種植水稻蓋溫室屋頂覆蓋太陽能板，建議先問過當地農業主管機關比較妥當。

 許多客戶想申請農舍卻因為申請農舍對於土地及對於農民種植之條件繁多沒有辦法申請農舍，或是想申請畜牧場又有更多的條件限制沒有辦法申請畜牧場。政府於民國111年訂定之露營場管理要點，讓面積小於一公頃以下的農牧用地與林業用地可申請露營場，讓客戶有其他解套的新選擇。

以下就客戶常問的六個問題來說明：

農牧用地/林業用地申請露營場，土地須符合什麼條件呢？

 最近有客戶問我，他想要匯一筆1000萬給女兒讓女兒買房子當頭期款，當作借款給女兒，日後再讓女兒慢慢的還款給他。他跟女兒之間有打借據，是否需要公證呢？另外，她跟女兒之間是否需要有利息？客戶覺得，家人間的借貸，沒有支付利息也是很符合常理。

依據高雄市國稅局對「二親等以內親屬間之資金往來，究為贈與、借貸 或分散利息所得等關係」之查核認剔參考原則，主張借貸者，經查核資金流程或納稅人列舉事證顯示借貸關係確實者，可予核認。查證方向：

1.借款人能明確交代借款原因及用途必要性，經查證屬實。

申請農舍、露營場或是休閒農場時，"路"是最重要但是卻是大家常常忽略注意的事情。大家申請農舍常常只注意農地有沒有滿2500平方公尺，有沒有種植滿2年經營收據是否足夠。申請休閒農場露營場，很常規畫的很好，但是卻忽略對外連接道路的問題。

農舍：在「農業用地興建農舍辦法」裡，法條並沒有就農舍應該臨接道路有所要求。但是農委會於民國104年10月21日農水保字第1041866479號函送之興建農舍經營計畫書格式，依附件表格第4點，就農舍整體配置已敘明「農舍用地應矩形配置於農地之地界線側及臨接道路，不得影響農業經營用地之完整性。但屬特殊地形者，不在此限。」因此現在興建農舍時，才有應該臨路臨地界之限制。但是需要臨什麼條件的路才符合申請農舍之需求呢？

休閒農場：依據民國111年5月12日發布之「休閒農業輔導管理辦法」第17條規定，休閒農場全場至少應有一條直接通往鄉級以上道路之聯外道路。

有些人會誤以為，只要是持法院判決書移轉所有權的，皆一定免徵土地增值稅。這是個錯誤認知，稅捐處會依據法院判決書之內容判斷要不要課徵土地增值稅，不是持法院判決書就一定免徵土地增值稅。

雖然持法院判決確定所有權移轉不動產的登記案件，不用雙方會同申請，可以由權利人單獨申報土地移轉現值，再持登記申請書、登記清冊及法院判決及判決確定證明文件、稅款繳納或免納證明文件及申請人身分證明向轄區地政事務所申辦登記。然而其應納的土地增值稅，應由權利人代為繳納。因此如果不是免徵土地增值稅判決移轉所有權之案件，建議應該先估算應該繳納土地增值稅之數額，避免申報完土地增值稅才發現無力繳納土地增值稅之窘境。

下列為判決移轉仍應課徵土地增值稅之相關解釋函釋：

法規名稱：以乙名義合購土地經法院判決移轉與甲仍應課增值稅

客戶打來詢問，他的土地上沒有其他鐵皮屋僅有擋土牆，最近要申請接電，卻被告知要先申請合法之農業設施才能申請接電？以前申請電都非常容易，是不是被台電刁難？

這是因為政府為了杜絕農地違建和農地工廠這種亂象，決定由源頭管理。民眾要申請接電，如果土地上有設施，要提出各目的事業主管機關核發之同意容許使用文件，才可以向台電申請接電。

依據行政院農業委員會109年9月24日農企字第1090013355號函辦理。