蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

常常會有房東出租房屋給房客要續約時，因為覺得信賴房客覺得不用再簽訂租賃契約了，就變成房客每個月固定匯款，口頭說好雙方繼續承租，此時就會形成民法上不定期限之租賃契約。下列兩種情形，將導致民法上不定期限之租賃契約：
一、租賃期限超過一年，卻未訂立書面（民４２２條）
二、租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者（民４５１條）

但是當房屋由「定有期限之租賃契約」變成「不定期限之租賃契約」，影響最大的，莫過於屋主收回房屋的權利將受限制。依照土地法100條之規定，出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：

  一、出租人收回自住或重新建築時。
　二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
　三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
　四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
　五、承租人違反租賃契約時。
　六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

依照土地法100條，出租人要收回自住或重新建築時，房東要證明名下沒有其他不動產，證明其有收回自住之必要，或是證明其有重建之必要，困難重重。因此建議，除了提早於合約到期前續約外，在原租賃契約中寫明，「本件租賃契約於期滿續約時，應經雙方以書面更新租賃期限，否則視為未續約」或是「續租雙方應另行協商再訂租約，不適用民法默示更新之規定。」，為較佳之方法。

蓮花地政士事務所 105/7/30

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