租客不繳租金也不搬家，房東該如何寫存證信函催告

文章撰寫：許詠筑代書 106/11/05

  租客如果不依合約約定支付租金，出租人得依民法第440條規定，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租賃契約。目前最常用的方法是郵局存證信函催告，如果承租人再不支付租金、也不搬家，出租人就可以向法院起訴遷讓房屋。

  而依據民事訴訟法，建築物或工作物定期租賃關係或定期借貸關係所生的爭執涉訴訟者，日後的起訴適用簡易程序，故起訴狀應向地方法院簡易庭遞送。

106/10/30 轉貼自三民公證人  盧公證人

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常常會有房東出租房屋給房客要續約時，因為覺得信賴房客覺得不用再簽訂租賃契約了，就變成房客每個月固定匯款，口頭說好雙方繼續承租，此時就會形成民法上不定期限之租賃契約。下列兩種情形，將導致民法上不定期限之租賃契約：
一、租賃期限超過一年，卻未訂立書面（民４２２條）
二、租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者（民４５１條）

但是當房屋由「定有期限之租賃契約」變成「不定期限之租賃契約」，影響最大的，莫過於屋主收回房屋的權利將受限制。依照土地法100條之規定，出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：

【陳懷瑜】 
　　國稅局表示，納稅人若無償將空屋借他人居住，或者戶籍借他人寄居者，必須提出無償借用契約，且需經過法院或者公證人公證之後，才可以免計租金所得收入，該局表示，納稅人有上述情況者，只需趕在國稅局開出補稅通知前，出示經公證的無償借用契約，可免補稅。 
　　國稅局表示，許多納稅人名下之房屋，除了其本人、配偶、直系親屬之外，若還居住其他人，視為出租，在稅法上認定申報綜所稅時，應該要有租金收入，而納稅人若以無償方式，提供房屋讓人借住的話，須提出證明資料。 
　　國稅局已與戶政單位連線，透過電腦資料，可清楚了解每一戶戶籍狀況，因此，許多為了讓孩子得以申請進入明星學校，同意親友將子女遷入戶籍借戶的納稅人要特別注意了，必須盡快找到借住人完成無償借用契約，然後到法院或者找公證人進行公證，然後將相關資料寄送戶籍所在地國稅局提出補充資料，否則都會在明年初收到補稅稅單。

本院消保處為建立健全之租屋市場秩序，解決惡房東以不合理之房屋租賃契約條款坑殺租屋族，或租霸房客惡意破壞房屋所造成之租屋消費糾紛，已審議通過內政部所研擬之「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」，俟內政部公告施行後，即可上路。
本次修正重點，說明如次：
一、為解決出租人(下稱房東)超收、不當苛扣及拒不返還擔保金(押金)爭議，明定房東所收之擔保金(押金)之數額最高不得超過2個月房屋租金之總額、擔保金(押金)原則上應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人(下稱房客)交還房屋時返還。
二、為防止房東不當超收水、電費，並解決相關費用分擔方式不公爭議，明定房東應載明租賃期間水、電費之單價(例如：每度__元)，並以勾選之方式明定相關費用之負擔方式。

房客支付大樓管理費及停車場管理費應併入出租人之租賃所得計算扣繳稅額

財政部臺北國稅局表示，近期查獲A公司向甲君（中華民國境內居住之個人）承租房屋，租賃契約約定每月租金60,000元加上大樓管理費及停車管理費15,000元(依該大樓住戶規約管理費係由區分所有權人負擔而非承租人負擔)每月費用共計75,000元，A公司誤以60,000元的10%扣繳稅款6,000元，發生短漏扣繳稅款情事。

　　該局說明，按所得稅法第88條及財政部48台財稅發第01035號令規定，租賃兩造如約定由承租人代出租人履行某項納稅義務或代出租人履行其他債務，承租人因履行此項約定條件而支付之代價，實際即為租賃財產權利之代價，與支付現金租金之性質完全相同，則承租人於辦理扣繳稅款時，應以其他代出租人履行其他債務在內之給付總額為計算扣繳稅款之基礎。

租賃契約公證書應載明應受強制執行：

公證是國家賦予法院的權力，以證明人民某一種特定的法律行為或私權事實，並做成公證書或認證書。而公證有下列益處：

1 .經過公證的事件，如果沒有相反的證據，當事人任何一方或第三人都應承認其效力，萬一將來涉及訴訟，只要提出公證書或認證私證書，法院就根據他的記載作為裁判。

押租金契約並不隨著買賣不破租賃契約而移轉：

依民法第421條：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。」租賃契約之成立，係以出租人同意將租賃物租與承租人使用，承租人同意支付租金為成立要件，至於押租金的約定或交付，並非租賃契約應有的內容或要素，其權利義務係基於另一種契約而生，即使當事人無約定交付押租金，亦不影響租賃契約的成立。在承租人租賃中屋主將房屋的所有權讓與第三人時，租賃契約對於該第三人仍繼續存在，惟此「買賣不破租賃」並不包含押租金契約，押租金契約並不隨著租賃契約而移轉。

因此如果出租人在所有權移轉於第三人過程中，並未將該押租金隨同移轉，則該第三人自不負返還押租金的義務，承租人自應向原出租人請求返還押租金。

承租人有積欠或不付租金的情事，出租人如欲終止租賃契約，依據民法第440條規定，出租人應訂相當之期限催告承租人支付租金，方得為之。

 一 確認承租對象：

簽訂租賃契約人宜為入住之人，如果要入住之人和簽訂契約之人不同，容易發生糾紛。宜在租賃契約中請承租方將要一起入住之成員名字寫在合約之中，避免如果日後遷讓房屋訴訟中應查明占有人為何人，始能以之為訴訟對象。如果以公司為承租對象，宜以公司的統一編號查明是否確有該公司，是否為近期設立之空頭公司…等。

二 租金付款方式宜以匯款方式：

房東而言，房客欠繳租金、租期屆滿尚未搬離租屋處，一旦租約經法院公證，可直接由法院強制執行，對房客來說，未來也較不用擔心押金遭「惡房東」惡意扣留等問題；契約公證可省略繁複、耗時及耗費金錢成本的司法程序，甚至屬於「不定期租約」的房客，仍可受到「買賣不破租賃」的保障，房東要藉《土地法》以自住理由收回房屋的難度也提高。而契約要公證，應該要加註：“承租人或出租人如果有違反契約，皆應逕受強制執行”的條文。

對房東而言：

租賃契約成立：

不動產租賃契約，期限超過一年者必須以書面訂立租約，如果未以書面訂立，則視為不定期之租賃(民422)。

又不動產租賃契約之期限，依民法規定，租賃期限不得逾20年，約定期限超過20年者，縮短為20年，於原租賃期限屆滿時，可更新之，而更新之期限仍不能過20年。租賃最短期限，民法並無規定。