蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

承租人有積欠或不付租金的情事，出租人如欲終止租賃契約，依據民法第440條規定，出租人應訂相當之期限催告承租人支付租金，方得為之。

以郵局存證信函為之：

而承租人積欠租金，出租人請求支付租金之催告，並不一定需要以書面為之，口頭告知亦可。但是一般均以書面為之以作為日後對簿公堂時催告之證據，例如以存證信函、律師函或是法院公證處認證函等，而一般大多以郵局存證信函為之。

以戶籍地作為催告送達之地：

非對話的意思表示(書面)，以通知到達相對人即發生效力(民第95條)。而所謂「達到」指意思表示達到相對人的支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容的客觀狀態而言，必非須使相對人取得佔有。如將催告之存證信函通知，以掛號信經由郵局送達承租人的住居所或營業處所，他的家人或承租人收到該掛號信時，不論承租人閱讀與否，該催告即生意思表示的效力。

因此在簽訂租賃契約時，宜將出租和承租雙方的身分證正反面影本複印於合約，除了作為雙方確認身分外，也是作為日後有糾紛時以戶籍地作為催告送達之地。

無戶籍地以公示送達方式催告：

如果出租人不知道承租方之戶籍所在地，而該催告的掛號信遭郵局以「查無此人」「招領逾期」退件，則應以公示送達之規定，向承租方在租賃契約中所載管轄法院申請以公示送達為催告的通知，始生催告的效力。

催告「相當期限」為多久?

催告支付租金，依法需定「相當期限」。如果僅於通知中載明盡速繳清等，該催告不生效力。催告之期限是否相當，依一般觀念衡量，並非以承租方個人情事決定。如果催告期限過短不相當，於經過相當期間而承租方仍不履行，亦認定已發生催告效力。一般而言，5日之期限應可認定相當。

催告通知並同時終止租賃契約：

在出租人定相當期限催告後，出租人固得終止租約，但是並非催告期限屆滿時，租約當然終止。出租人如果要終止契約，仍須為另終止的意思表示。出租人如為防範承租人於收受催告通知後，對終止租約的通知以「查無此人」、「招領逾期」方式，使該通知無法送達而不生效力，可於該催告通知同時表示承租人不於該期限內支付租金，即終止租約。此附停止條件的終止租約催告通知，於承租人不於催告的期限內給付租金，該終止租約。可於催告通知中載明：「限台端於函達後三日內給付積欠租金，逾期以本函為終止租約的意思表示，不另發函。」

積欠兩個月租金時出租人得終止契約：

依民法第440規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩個月之租額，不得依前項之規定終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾兩個月時，始得終止契約。」因此於承租人有欠租情形，出租人要通知終止租約，必須先經催告付租的程序。且需承租積方欠租金額已達兩個月租金數額，否則出租人的終止租約通知，即不生效力。如果承租人有給付押金，必須等到兩個月押金抵扣完之後，另外再積欠達兩個租金額，出租人才得終止租賃契約。

文章：蓮花地政士事務所 104/07/29

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