蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

 一 確認承租對象：

簽訂租賃契約人宜為入住之人，如果要入住之人和簽訂契約之人不同，容易發生糾紛。宜在租賃契約中請承租方將要一起入住之成員名字寫在合約之中，避免如果日後遷讓房屋訴訟中應查明占有人為何人，始能以之為訴訟對象。如果以公司為承租對象，宜以公司的統一編號查明是否確有該公司，是否為近期設立之空頭公司…等。

二 租金付款方式宜以匯款方式：

一般均提供出租人銀行帳號方便承租人匯款，後也較容易舉證承租人有無給付租金。如果約定出租人要至承租方處收取租金，宜每個月收取租金時在租賃合約上簽名，或是給付收據一份自己留底，作為將來舉證是否有遲付租金或是遲延之證明。

 三 核對身分證影本附註於租約中：

簽訂租賃契約時雙方提供身分證以供核對屋主是否為所有權人，承租方是否確為實際入住人。影本附註於合約中。

四 約定為定期租約的文句，到期續租應另定契約：

租賃契約到期後，房客繼續使用房屋並繳交租金，而房東不為反對的意思表示，依民法451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」。日後屋主要收回房屋要有土地法第100條之情事才可收回租賃契約。出租人於租約中可以註明：「續租應另定契約」、「租賃期滿雙方同意續租者，應另訂契約」、「須經出租人同意，始得續租，租賃屆滿即行遷讓，不得有任何主張。」

五 約定管理費由出租人負擔：

一般如果由出租方連同管理費包含在租金裡面，由出租方負責繳納，則不會出現承租方不付或忘記付管理費至出租人遭大樓管理委員會催討之情形。如果約定由承租方繳納，則宜在合約中註明日後可由租押金中抵扣之。

六 避免承租方部分轉租或全部轉租：

依據民法第443條：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止租賃契約。」由此可知，只要出租人和承租人沒有反對轉租的約定，承租人雖未得出租人同意，仍可將房屋之一部分，轉租給他人。因此宜在租賃契約中註明：「未經出租方書面同意，承租方不得將租賃標的物的全部或一部轉租、出借或以其他任何變相方法由第三人使用房屋，否則視同違約。」等字樣。

七 就押租金返還要件予以說明：

押租金之法律性質，系擔保租金的給付及返還租賃物時有損失的賠償之用。因此押租金的返還，可訂明「租賃關係結束後，積欠之房租、違約金、水電、瓦斯、管理費、清潔、損害賠償，出租方得於租押金中抵扣之」

八 約定租期屆滿應遷出戶籍和公司設籍：

租賃關係結束時，承租方應遷出戶籍和公司設籍，應於租賃契約中註明。如果承租方不配合遷出戶籍，所有權人可至房屋所在地的戶政機關主張踢出戶籍。

九 約定租期屆滿或終止租約後，出租人經催告後可更換門鎖處置屋內物品：

宜於租賃契約中約定，如果租約屆滿或終止租約，乙方避不見面無法聯絡時，經甲方以存證信函方式催告幾日內仍未處理時，出租方得更換門鎖、處置屋內物品。  

十 退租時應無條件回復原狀予出租方：

由於出租房屋多少會產生使用上的損耗，然而某些人為的行為已達破壞的狀況下，往往雙方在退租時容易產生糾紛。因此建議在租約簽約當下雙方確認所有的家具電是否狀況良好，有需要修繕部分請屋主修繕。並且拍照建檔，減少日後退租上的糾紛。並在租賃契約中註明：「交還房屋時應無條件回復原狀予出租方」之字樣。

十一 明定訴訟管轄法院：

及雙方合意因租賃糾紛所產生訴訟由何地方法院為第一審管轄法院。

文章：蓮花地政士事務所 104/0728

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