蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

客戶打來詢問，他的土地上沒有其他鐵皮屋僅有擋土牆，最近要申請接電，卻被告知要先申請合法之農業設施才能申請接電？以前申請電都非常容易，是不是被台電刁難？

這是因為政府為了杜絕農地違建和農地工廠這種亂象，決定由源頭管理。民眾要申請接電，如果土地上有設施，要提出各目的事業主管機關核發之同意容許使用文件，才可以向台電申請接電。

依據行政院農業委員會109年9月24日農企字第1090013355號函辦理。

常常有共有的耕地，共有人間因為要分割的位置談不攏﹔或是5個共有人，想要割成6塊，其中一塊維持共有作共同的行走道路使用﹔每個人應有部分面積太小未達最小分割面積…等種種原因，造成沒有辦法分割。

建議共有人們可以先打分管契約，把大家各自使用部分約定劃分出來，這樣不管是日後要移轉給第三人或是開農地農用證明，都會比較清楚。以下是常見的疑惑：

一、分管契約是否需要訂立書面協議書：

分管契約之成立，必須由全體共有人共同協議，且不以訂立書面為必要，實務上以明示或是默示均無不可。 但是如果部分共有人將其應有部分賣給第三人，為保護善意第三人，維持交易的安全，只有在受讓人知悉或可得而知分管契約存在時，才會受到分管契約拘束。

財政部107.11.16新聞稿

財政部高雄國稅局表示，出售依農業發展條例申請興建的「農業設施」，非屬房地合一所得稅課徵範圍，個人交易該農業設施的所得，應依所得稅法第14條第1項第7類規定課徵個人綜合所得稅。

該局進一步說明，個人房屋土地交易所得稅(下稱房地合一所得稅)的施行，是為解決房屋及土地分開課稅的缺失，並以健全不動產市場發展為目標，進而將房屋、土地之交易所得合一，按實價分離課徵所得稅；且為配合農業政策，於所得稅法第4條之4第3項明定將「農舍」排除於房地合一所得稅之課徵範圍外，依同法第14條第1項第7類財產交易所得規定課徵個人綜合所得稅；「農業設施」係依農業發展條例第8條之1規定於農業用地上興建之固定基礎設施，其與「農舍」同為與農業經營密不可分，基於農業設施及農舍同為農業使用之目的，並考量房地合一所得稅制將「農舍」排除於適用範圍之立法意旨，財政部於107年8月20日發布台財稅字第10704534300號解釋令，將出售「農業設施」比照「農舍」一併排除適用房地合一所得稅，核釋個人交易農業設施之所得，應併同其他各類所得課徵個人綜合所得稅。

該局呼籲，納稅義務人如有交易房屋土地，除所得稅法明定係屬於免課徵房地合一所得稅標的或非屬房地合一所得稅課徵範圍標的外，餘交易案件，不論盈虧，皆應於完成所有權移轉登記日次日起算30日內辦理房地合一所得稅申報，以免受罰。

釋涉及所有權移轉之農業用地分割，應以分割前原地號查核作農業使用案

農企字第0990173959號

主旨：有關被繼承人所遺農業用地上有墳墓（於土地使用編定後始存在）坐落其上，繼承人辦理假分割為2筆土地，就無墳墓部分可否核發農業用地作農業使用證明書案，復請 查照。

屏東目前網室除了檳榔的荖葉和小番茄不補助外，其他的有補助。(每個縣市和不同的年度會有不同的方案，先和農會確認可補助作物比較好)。申請表單可跟各鄉鎮農會索取。

注意事項：

1.申請網室補助都需要先申請到補助之後才可以開始蓋

2.需要使用全新的網室，不可以使用二手的

於自有農舍販售種植之農作物是否仍屬供農業使用？

  依非都市土地使用管制規則第6條附表一規定，農舍許可使用細目包括「農舍及農舍附屬設施」、「農產品之零售」、「農作物生產資材及日用品零售」及「民宿」等四項。

 因此農民於自有農舍零售自己種植之農產品仍屬供農業使用之行為，但是批發農產品就非供農業使用。

農民販售自己種植之農作物是否需要商業登記？

適用對象：

漁民或漁民團體(漁會或合作社)

(1)漁民：具備漁業執照、定置漁業權執照、養殖漁業登記證、區劃漁業權執照、專用漁業權入漁

(2)漁民團體：團體設立文件影本

 最近遇到養白蝦的客戶，土地面積大概6分地，他早期有申請水產品加工設施並取得養殖登記證，但是因為現場有增建設施沒有申請，導致養殖登記證5年期限到沒有辦法申請展延，等到最近想要申請水產類的農產品初級加工場，需要先補申請水產品加工設施時，才發現依照現行法規規定他的土地需要超過1公頃以上或是共同經營超過1公頃以上才可以申請水產品初級加工設施。

   自民國92年發布【農業用地容許作農業設施使用審查辦法】，法規依據農漁民的需求持續的修正。加工運轉設施，由民國92年規定的:「 (四) 自產水產品處理、轉運或加工設施：每0.5公頃養殖面積使用100平方公尺計算，最大興建面積為660平方公尺。」至民國110年限制以自有土地超過1公頃以上或是共同經營超過1公頃以上的土地才可以申請水產品初級加工設施，其中規定:「四、水產品初級加工設施及集貨、轉運或包裝處理設施，每一公頃養殖面積得使用200平方公尺，水產品初級加工設施及水產品集貨、轉運或包裝處理設施加總最大興建面積為800平方公尺；並得另配置管理室(含衛生設備)，其最大興建面積為120平方公尺。」

  由【申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法】的沿革可以看出，政府對於申請水產品初級加工設施…等設施之規定越趨於完善且嚴格，因此建議民眾已經申請完養殖登記證需要再擴建或是其他變更，都需要先行評估以免影響到日後的養殖登記證的展延。

  又政府於109年3月26日發布【農產品初級加工場管理辦法】，讓從事農產品初級加工(例如去除魚之外殼內臟之後低溫冷藏…之簡易初級加工)之農民(漁民)、農民團體(漁民團體)，多屬小型不易取得工廠登記證，輔導申請「農產品初級加工場」，讓農民(漁民)之產品可以追蹤溯源、提高農產加工品衛生安全，有利於直接販售至門市通路。

出租土地合約應注意事項-如何避免租到盜採砂石或是傾倒廢棄物之租客?

在辦農業設施的過程中，常常遇到地主說他的土地以前有被盜採過砂石、甚至傾倒廢棄物的狀況，這些土地看上去低於路面許多，有的甚至已經不能再農作或做其他使用。

地主說等到他發現時為時已晚，承租方已經拍拍屁股人去樓空。即使地主想要回填土石還是處理這些廢棄物回復土地原本的地形地貌，但處理費昂貴，有時甚至超過土地的價值，有些地主根本拿不出來這些鉅額款項來處理。但是如果不處理，地主會被視同共犯，觸犯水利法、水土保持法、土石採取法等…等法律。

這些租方通常有這些常見的行為：

於山坡地或森林區內從事本法第十二條第一項各款行為，且挖方及填方加計總和或堆積土石方分別未滿二千立方公尺，其水土保持計畫得以簡易水土保持申報書代替之種類及規模如下：

1.從事農、林、漁、牧地之開發利用所需之修築農路：路基寬度未滿四公尺，且長度未滿五百公尺者。

2.從事農、林、漁、牧地之開發利用所需之整坡作業：未滿二公頃者。

3.修建鐵路、公路、農路以外之其他道路：路基寬度未滿四公尺，且路基總面積未滿二千平方公尺。

何謂農建地：

都市計畫之農業區土地在都市計畫法發布前就已編定為「建」地目，使用分區證明書註記為農業區。農建地僅為一般常見講法。

農建地的建蔽率為多少：

農建地的建蔽率不得大於60%，容積率不得大於180%。而不是依據農舍興建辦法的10%。依據「都市計畫法臺灣省施行細則」、高雄市依據「都市計畫法高雄市施行細則｣，其他縣市需自行確認其都市計畫法施行細則相關規定。

ㄧ些農業用建物像是畜牧場之設施、放農機具倉庫及堆肥舍、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍；專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房…等房屋，可以申請免徵房屋稅。

然而供烘焙非培植、供醃漬榨菜、洗選作業等農產加工或集貨包裝使用的農業用房屋，因為不在上開免徵房屋稅範圍，仍應依法課徵房屋稅。

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房屋稅條例第15條第1項第6款

農企業(私法人)可否購買耕地

私法人原則上不得承受耕地，但是若符合農業發展條例第37條規定之農民團體、農業企業機構及農業試驗研究機構，並且符合資本密集和技術密集的條件者，則可以以私法人名義購買耕地。但是如果耕地上之農舍，私法人仍然不得承受農舍。因此如果上面有農舍需要拆除和解除套繪。

以農企業購買耕地，可否申請農地農用證明不課徵增值稅？

依據土地稅法第39-2條規定：「作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅」。依據農業發展條例第37條規定：「作農業使用之耕地依第三十三條及第三十四條規定移轉與農民團體、農業企業機構及農業試驗研究機構時，其符合產業發展需要、一定規模或其他條件，經直轄市、縣 (市) 主管機關同意者，得申請不課徵土地增值稅。」

  一般都市地區的房子買賣，大部分只要注意產權清楚，有沒有凶宅或是漏水的問題，其他就是ㄧ些買賣瑕疵擔保及買方付款的問題，。但是一塊看起來簡單的農地，存在著許多需要注意的事項，或是原本開開心心買來想要蓋農舍或是想要拿來蓋雞舍或是豬舍，但是買了之後才發現不能使用的苦主非常多，因此在此列了土地買賣需要注意事項給大家參考。

土地謄本上註記事項

像是375耕地、農舍土地套繪註記、是否有被查封…等，這些細節謄本就可看出來。

土地謄本上沒有註記的事項

如何確認土地是否有被套繪？

如果土地有被套繪，一般來說在土地謄本上就會顯示套繪註記，但是還是有ㄧ些已經提供興建農舍但尚未註記在謄本上狀況。如果要確保是不是有被套繪，可以去鄉公所、區公所或是縣政府的負責建管單位，申請無套繪證明。下列為屏東的無套繪證明申請書供參考:

已被套繪之農地可否再興建其他農作產銷設施？

綜合函釋所述: 關於農業設施是否可以設置廁所疑義，政府並未明文規定可否設置廁所，廁所交由縣(市)政府依照個案事實予以認定。擬於農業設施內設置廁所，應該於經營計畫書內提出設置廁所合理性及必要性之說明其是否為經營上所必須，廁所需要附屬於農業設施內，不宜單獨申請一座廁所。

蓮花地政士事務所

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文號:  農企字第1010117600號   發文日期: 101/07/17

農發條例第16條 第四點

四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。

耕地分割執行要點第11點

十一、依本條例第十六條第一項第四款規定申辦分割之共有耕地，部分共有人於本條例修正後，移轉持分土地，其共有關係未曾終止或消滅，且分割後之宗數未超過修正前共有人數者，得申請分割。

農業發展條例 第16條 第1項第3點

三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。

耕地分割執行要點 第十點

繼承人辦理繼承登記後，將繼受持分移轉予繼承人者，得依本條例第十六條第一項第三款規定辦理分割。