蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

如何確認土地是否有被套繪？

如果土地有被套繪，一般來說在土地謄本上就會顯示套繪註記，但是還是有ㄧ些已經提供興建農舍但尚未註記在謄本上狀況。如果要確保是不是有被套繪，可以去鄉公所、區公所或是縣政府的負責建管單位，申請無套繪證明。下列為屏東的無套繪證明申請書供參考:

已被套繪之農地可否再興建其他農作產銷設施？

已被套繪之農地，可以再興建其他農作產銷設施，例如: 集貨及包裝場所，但是要經過全部農地所有權人同意。但是像是管理室因為跟農舍的性質重複，依據審查辦法就不可以再興建管理室了。

曾經提供興建農舍之農地變更為建地之後解除套繪，可否蓋房子呢？

依據農業用地興建農舍辦法  第12條第2項規定，非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地，可辦理解除套繪。但是當農舍坐落基地之配地變更為建地時，解除套繪後，他在建管那邊仍然註記為農舍的配合基地，可否再蓋房子或是他的建蔽率是否有扣除農舍的建蔽率，這部分需要再跟當地的建管機關確認，每個縣市建管認定會有些不同。

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法源依據：

農業用地興建農舍辦法  第12條

已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：
一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。
三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照
    程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達零點二五公頃以上。前項第三款農舍坐落該筆農業用地面積大於零點二五公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。

發文文號:  水保農字1051808260號

發文日期:  105/8/26

主旨: 有關共有農業用地之所有權人申請興建農舍，涉及該共有農業用地分管疑義，復如說明，請查照。

說明: 一、復貴局105年7月11日北市產業農字第10532109111號函。二、依據行政院農業委員會103年2月14日農水保字第1031865030號令(如附件)核釋有關農業用地興建農舍辦法(以下簡稱本辦法)第2條及第3條之農業用地為共有時申請興建農舍之處理原則:「興建農舍之申請人應符合本辦法興建農舍資格條件；應取得全部共有人同意，並訂有分管契約；可興建面積以申請人應有部份之面積計算...」，合先敘明。三、依農業發展條例第18條第4項及本辦法第12條規定，對於已興建農舍之農業用地係整筆套繪管制，爰該筆土地其他共有人雖非農舍申請人，惟已將農舍興建權利讓與其中共有人之一，整筆農地自應受興建農舍之相關管制規定，故無僅就應有部份予以考量，則本辦法第15條規定，自有適用餘地。四、另農地興建農舍後，其農地農舍移轉依農業發展條例規定，縱然其他共有人得移轉其持分或依該條例第16條規定得辦理分割，惟仍須受該條例第18條第4項及本辦法第12條之規定，農舍應與其坐落用地併同移轉、已申請興建農舍之農業用地不得重複申請，不得解除套繪管制等限制。

發文文號: 農企字第 1090216292號

發文日期:  109/5/21

主旨:  農舍原使用執照內附加註記之配合耕地地號變更案

說明:  一、復貴部 109年4月24日內授營建管字第 1090807745號函。二、查「農舍」係與農業經營不可分離之建築物，提供有心經營農業者於該農地上興建具有放置農機具兼具居住之需求，與一般家居住宅性質不同，故農業發展條例第 18條(以下簡稱本條)第 4項規定：「．．．農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」，其立法意旨係為避免農舍與農業用地所有權人分屬不同人，將造成徒有農舍卻無供農業經營用地之不合理現象，以及避免土地所有權移轉時滋生困擾，影響土地使用之效能，故農地與農舍移轉時不應有所有權人不同或持分不一致之情形。又，依最高行政法院 107年判字第 266號行政判決七(二) 2.(3)略以：「 89年1月修正施行之農業發展條例第 18條第 4項規定：『第 1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。』其中段限定農舍應與其坐落之農地併同移轉之規定，對於修正後建造之農舍適用，並無疑義；對於修正前建造之農舍而言，一方面縱無該規定，亦不得單獨移轉，二方面該規定就移轉為規範，未以建造時為要件，無須限定於何時建造，只要於修正後為移轉，即應適用該規定。」，先予敘明。>三、有關貴部 99年9月21日內授營建管字第 0990807865號函釋雖表示：「．．．以 10公里範圍內之耕地合併申請興建農舍領得使用執照之案件，．．．該條例修正前原提供興建農舍之配合耕地之檢討，得依該農舍申請興建當時之法令依據及許可條件，以及現行申請變更使用執照程序，以其 10公里範圍內耕地檢討辦理．．．」，但為落實本條第 4項立法目標，引導農舍與農地經營結合，且減少後續農舍管理糾紛，貴部亦於 104年8月3日內授營建管字第 1040426214號函表示申請農舍原使用執照內附加註記之配合耕地地號之變更，該用以交換之土地，應為農舍坐落土地之所有權人所有，以減少套繪管制不合理之情形。爰建議仍應維持上開處理原則，不宜再放寬非農舍坐落土地之所有權人得任意變更原套繪管制農地之情形，以確保農舍與農業經營用地之結合及達成農地農用之政策目標。  

發文文號: 營署建管字第1040031498號

發文日期:  104/5/19

主旨:  有關已興建農舍之部分農業用地因徵收為排水用地，原使用農業用地辦理解除套繪等疑義1案，復請查照。

說明:  一、復貴府104年5月8日府建管字第1040136916號函。二、依據農業用地興建農舍辦法第12條第3項規定：「已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之者外，不得解除：一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上。」其中第3款立法目的在於規範已領有農舍使用執照之農業用地扣除超出規定比例之農業用地面積後，應不得小於0.25公頃，以避免原申請興建農舍之農業用地再不當細分，影響農業用地使用管制及農業生產效率。是本案已興建農舍之部分農業用地已變更為非農業用地，自得依上開辦法第12條第3項第1款或第2款辦理解除套繪管制，其餘農業用地辦理解除套繪管制事宜，仍應依同條項第3款規定辦理。三、次按農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定：「已申請興農舍農業用地，直轄市、縣(市)管機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」另有關已興建農舍之耕地，依農業發展條例第16條規定辦理分割法令適用1案，業經行政院農業委員會102年11月26日農水保字第1020229253號函(如附件1)釋在案，本部並依據該函示以102年12月24日台內營字第1020813101號函(如附件2)說明已興建農舍之耕地依農業發展條例第16條規定辦理分割者，其辦理解除套繪事宜。本案對於已興建農舍之耕地，依農業發展條例第16條規定辦理分割事宜如有疑義，請逕向行政院農業委員會或內政部地政司洽詢。

發文文號:  農水保字第1060724053號

發文日期:  106/10/27

主旨:  有關已興建農舍之共有農業用地得否以價金分配予各共有人，及農業發展條例第18條第4項之疑義，復如說明，請查照。

一、復貴院106年8月25日106中分道民祥決105家上88字第11004號函暨106年10月19日106中分道民祥決105家上88字第13598號函。
二、依貴院來文，共有之農業用地上，有其中一位共有人所有之農舍，該農地並經套繪管制。前揭農地如全部歸由農舍所有人單獨所有，符合本會106年5月26日農授水保字第1060709957號函，所有權歸屬簡化意旨。
三、至農地與農舍設定抵押權1節，按農業發展條例(下稱農發條例)第18條第4項規定，農舍應與其坐落用地併同設定抵押權。其所稱之抵押權，是否包含民法第824條之1第4項規定之抵押權，農發條例未有相關規範。惟查89年行政院送立法院農發條例第18條立法理由略以，農地興建農舍屬特許制，農地所有權之取得以能自耕者為限，爰該條第4項規範農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同設定抵押權，俾使農舍所有人與農地所有人合一，實現農舍係為農業經營而存在之目的。如本案農舍未與其坐落用地併同設定抵押權，債權人(即其他共有人)日後未受金錢補償，請求法院拍賣該農地時，將導致農舍所有人與農地所有人不一及農地所有權歸屬再度複雜化之情事，爰農發條例第18條第4項所稱之抵押權宜解釋為包含民法第824條之1第4項規定之抵押權。
四、惟，民法第824條之1第4項規定之抵押權，不待登記即生效力，將造成僅農地有押抵權，與農發條例第18條第4項規定不符之情事。依最高法院86年度台上字第3443號判決，法定抵押權之拋棄，係依法律行為而喪失其不動產物權，非經登記，不生效力。爰法定抵押權應屬可拋棄之權利，本案如經債權人(即其他共有人)拋棄其法定抵押權，反而產生農地無抵押權結果，符合農發條例要求農舍所有人與農地所有人合一及農舍係為農業經營而存在之立法意旨，即與農發條例第18條第4項農舍應與其坐落用地併同設定抵押權之規定無違。

發文文號:  水保農字1051808260號  

發文日期:  105/8/26

主旨:  有關共有農業用地之所有權人申請興建農舍，涉及該共有農業用地分管疑義，復如說明，請查照。

說明:  一、復貴局105年7月11日北市產業農字第10532109111號函。
二、依據行政院農業委員會103年2月14日農水保字第1031865030號令(如附件)核釋有關農業用地興建農舍辦法(以下簡稱本辦法)第2條及第3條之農業用地為共有時申請興建農舍之處理原則:「興建農舍之申請人應符合本辦法興建農舍資格條件；應取得全部共有人同意，並訂有分管契約；可興建面積以申請人應有部份之面積計算...」，合先敘明。
三、依農業發展條例第18條第4項及本辦法第12條規定，對於已興建農舍之農業用地係整筆套繪管制，爰該筆土地其他共有人雖非農舍申請人，惟已將農舍興建權利讓與其中共有人之一，整筆農地自應受興建農舍之相關管制規定，故無僅就應有部份予以考量，則本辦法第15條規定，自有適用餘地。
四、另農地興建農舍後，其農地農舍移轉依農業發展條例規定，縱然其他共有人得移轉其持分或依該條例第16條規定得辦理分割，惟仍須受該條例第18條第4項及本辦法第12條之規定，農舍應與其坐落用地併同移轉、已申請興建農舍之農業用地不得重複申請，不得解除套繪管制等限制。

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