蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

  一般都市地區的房子買賣，大部分只要注意產權清楚，有沒有凶宅或是漏水的問題，其他就是ㄧ些買賣瑕疵擔保及買方付款的問題，。但是一塊看起來簡單的農地，存在著許多需要注意的事項，或是原本開開心心買來想要蓋農舍或是想要拿來蓋雞舍或是豬舍，但是買了之後才發現不能使用的苦主非常多，因此在此列了土地買賣需要注意事項給大家參考。

土地謄本上註記事項

像是375耕地、農舍土地套繪註記、是否有被查封…等，這些細節謄本就可看出來。

土地謄本上沒有註記的事項

套繪註記不一定會顯示在謄本上。由於早期電腦不普及，鄉公所或是縣政府以紙本存檔紀錄，後來政府才陸續建置資料庫，民眾在調謄本時才會顯示在謄本註記。但是由於每個縣市建置程度不同，因此還是會有土地被套繪，但是謄本上沒有顯示的情況。

鑑界

土地買賣時需要去地政測量單位申請鑑界，確保界址位置。由於測量技術日新月異的關係，早期用目測但是現在用衛星定位配合測量儀器，有時候會遇到說，鑑界的土地面積和權狀上的面積不相同，或是位置漂移的狀況產生。

是否越界建築

偶爾也會發生鑑界之後才知道房子的部分蓋在鄰地的情形發生，或是本來就有越界建築跟鄰地的糾紛。

土地上是否有未辦保存登記的房子或是有墳墓

未辦保存登記的房子需要注意稅籍要一同移轉給買方，並且需要了解當初房子是誰蓋的，是因為什麼原因蓋在這個土地上，是否有租賃契約書或是土地使用同意書…等證明文件。

是否有優先購買權

是否有土地法107條、土地法107條、土地法34-1條、耕地、農地重劃條例或是依據民法425-1的優先購買權狀況。

私法人不得承受耕地

如果是特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，即是所謂的耕地。耕地需要移轉給自然人，私法人原則上不得承受耕地。但符合規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。但是像是農業企業機構還需要符合技術密集及資本密集的條件才可以購買，門檻極高。

記存的土地增值稅

前手有申請農地農用證明時，這時候的土地增值稅為不課徵土地增值稅，不為免徵。買方的土地前次移轉現值會在前手當初取得的土地移轉現值，如果日後買方有違規的情況發生，買方需要補繳的土地增值稅是連同賣方這段期間的土地增值稅一同繳納。

建地是否已經有申請過建築執照

某些已經申請建築執照，但是尚未建築還未申請到使用執照階段，在使用執照查詢系統無法查出

建地是否可以指定建築線