蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

常常有共有的耕地，共有人間因為要分割的位置談不攏﹔或是5個共有人，想要割成6塊，其中一塊維持共有作共同的行走道路使用﹔每個人應有部分面積太小未達最小分割面積…等種種原因，造成沒有辦法分割。

建議共有人們可以先打分管契約，把大家各自使用部分約定劃分出來，這樣不管是日後要移轉給第三人或是開農地農用證明，都會比較清楚。以下是常見的疑惑：

一、分管契約是否需要訂立書面協議書：

分管契約之成立，必須由全體共有人共同協議，且不以訂立書面為必要，實務上以明示或是默示均無不可。 但是如果部分共有人將其應有部分賣給第三人，為保護善意第三人，維持交易的安全，只有在受讓人知悉或可得而知分管契約存在時，才會受到分管契約拘束。

二、分管契約是否需要到地政登記：

分管契約不以到地政登記為必要。雖然說只有在受讓人知悉或可得而知分管契約存在時，才會受到分管契約拘束。但是在不動產之分管契約，只要經過到地政登記，任何人調閱謄本，謄本上及有分管契約之註記，其具有「公示性」，不用特別告知受讓人其皆受該分管契約之拘束。

三、分管契約各自分管的面積是否可以跟各自的應有部分不相同：

分管契約由於是共有人共同協議即可， 各自分管的面積不以跟各自的應有部分面積相同為必要。

四、分管區域數是否需要跟共有人數相同：

分管契約由於是共有人共同協議即可， 分管區域數不需要一定要跟共有人數相同。

五、農舍是否可以透過訂立分管契約的方式開立農地農用證明：

因為農舍為與農業經營不可分離之建築物，其10%農舍用地與90%農業經營用地具有不可分離之關係， 故無論該農舍興建時點，或其農業用地面積多寡，均不得以分管契約書之方式，將農舍與其餘農業經營用地之使用情形分開視之，而僅就農舍或其餘農業經營用地核發農業用地作農業使用證明書。

蓮花地政士事務所繪製之分管圖，皆為電腦繪圖(非手繪)。清楚明確標示各人分管面積、距離(公尺)，有效避免共有人間日後爭議。

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