蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

一 設立戶籍：

適用自用住宅用地優惠稅率者，需訂立買賣契約之日土地所有權人或其配偶或其直系屬於該地辦竣戶籍登記。而土地所有權人為騰空房地待售，致在簽訂買賣契約時，其戶籍已不在該土地上者，顧及納稅義務人之實際困難，凡在遷出戶籍期間，該自用住宅用地無出租或供營業使用，其遷出戶籍期間距其出售期間未滿1年者，仍准依自用住宅用地稅率計徵土地增值稅。（財政部72/08/17台財稅第35797號函）

二 出售前一年內，未曾供營業使用或出租：

以出售前一年內，未曾供營業使用或出租。而出售土地於訂定契約之日起30日內申報移轉現值者，以訂約日往前推算一年內無出租或營業之情事。而逾30日始申報移轉現值者，以申報日往前推算之一年內無出租或營業之情事。

被徵收土地、法院拍賣土地及拆除改建中出售之土地，應分別以公告徵收日、法院拍賣土地及拆除改建中出售之土地，應分別以公告徵收日、法院拍賣日及核准拆除日往前推算之一年期間為準。

三 面積之限制：

都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分，始得適用自用住宅土增稅稅率，超過部分仍應按一般累進稅率徵收之。土地所有人持有多處自用住宅用地而同時出售時，可視為一次出售，均得適用優惠稅率，惟其面積仍應以未超過本項之規定為限。（財政部72/11/16台財稅第38135號函）如果是分次出售，應以土地最先申請之土地申請自用住宅用地課徵土增稅。而同時出售，應以訂約日相同，並在同一天申報移轉現值，始可視為1次出售，若訂約日相同而不同日申報移轉現值，則並非同時出售。

若土地所有權人申報出售之自用住宅用地面積超過都市土地面積3公畝部分或非都市土地面積7公畝部分，應依土地所有權人擇定之適用順序計算至該規定之面積限制為止，土地所有權人未擇定者，依下列順率計算至3公畝或7公畝為止：(1)土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬之戶籍所在地 (2)直系血親尊親屬之戶籍所在地 (3)直系血親卑親屬之戶籍所在地 (4)直系姻親之戶籍所在地 。前項第二款至第四款之適用順序，依長幼次序定之。(土稅施細44條)
 

四 地上需有建築物，且建物價值應達一定比率：

土地上之建築改良物以屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限(土稅施細4條)。為防止土地所有權人以簡易房屋達適用自用住宅的目的，故訂定自用住宅評價現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用之，但自用住宅建築工程完成滿1年以上者不在此限。(土稅施細54條)

又地上建築物拆除改建，其土地增值稅以下列方式認定適用自用住宅用地優惠稅率 (1)改建前合於自用住宅用地，其在新建房屋尚在施工未核發使用執照前移轉者，準按特別稅率計課土地增值稅 (2)上項土地如在新建房屋已核發使用執照移轉者，應按各層房屋實際使用情形所占土地面積比例，分別適用特別稅率及一般稅率計課土地增值稅。（財政部67/06/30台財稅第34248號函）

五 次數之限制：

土地所有人依自用住宅優惠申請土地增值稅者，適用完一生一次(所有權人醫生限用一次)之優惠稅率後才得適用一生一屋(無次數限制)之優惠稅率。惟其是否適用特別稅率，仍需土地所有權人主動提出申請，而非由稅捐機關主動辦理。(差異比較文章詳：土地增值稅一生一次和一生一屋差異)

六 須為出售始得適用

適用自用住宅用地稅率者，應以出售行為始有適用之餘地，故贈與行為即不得適用優惠稅率。（財政部71/01/06台財稅第30040號函）但經配偶及三等親等親屬之土地「買賣」，未能提出支付價款證明，經稽徵機關核定以「贈與論」課徵贈與稅者，如符合自用住宅用地要件者，仍准適用特別稅率課徵土地增值稅。而所謂出售，包含交換或被徵收之土地在內。（財政部67/03/10台財稅第31574號函）

-----------補充---------------------------------

房地騰空出售仍准依自宅用地稅率課增值稅

土地所有權人為騰空房地待售，致在簽訂買賣契約時，其戶籍已不在該土地上者，可否適用自用住宅用地稅率計徵土地增值稅乙案，復如說明二。說明：二、查土地所有權人在出售符合土地稅法第9條及第34條規定之自用住宅用地前，因必須遷居而遷出戶籍，致在簽訂買賣契約時，其戶籍已不在該自用住宅用地者，原不得繼續認為供自用住宅使用；惟為顧及納稅義務人之實際困難，凡在遷出戶籍期間，該自用住宅用地無出租或供營業使用，其遷出戶籍期間距其出售期間未滿1年者，仍准依自用住宅用地稅率計徵土地增值稅。（財政部72/08/17台財稅第35797號函）

地上房屋為樓房或經拆除改建其適用自用住宅用地認定標準

關於自用住宅用地核課地價稅及土地增值稅，應如何認定乙案，經本部邀請內政部等有關單位多次研商，獲得會商結論如下：一、地上房屋為樓房時：房屋不分是否分層編訂門牌或分層登記，土地為1人所有或持分共有，其地價稅及土地增值稅，准按各層房屋實際使用情形所占土地面積比例，分別按特別稅率及一般稅率計課。二、土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬共有自用住宅用地面積之認定：（一）經依平均地權條例施行細則第5條（編者註：現行細則第29條）認定之1處自用住宅用地，如為所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬共有，於課徵地價稅時，以其共同持有土地面積合計不超過土地稅法第17條規定之面積為限。（二）上項土地移轉時，其各共有人依土地稅法第34條之規定，仍可分別按特別稅率課徵土地增值稅，但均以1次為限。三、地上房屋拆除改建時：（一）改建前合於自用住宅用地，其在新建房屋尚在施工未領到（編者註：現改為核發）使用執照前移轉者，准按特別稅率計課土地增值稅。（二）上項土地如在新建房屋已核發使用執照移轉者，應按各層房屋實際使用情形所占土地面積比例，分別適用特別稅率及一般稅率計課土地增值稅。四、毗鄰房屋合併或打通使用時：兩棟平房或樓房相鄰，其所有權人同屬一人，為適應自用住宅之需要，而打通或合併使用時，准合併按自用住宅用地計課。（財政部67/06/30台財稅第34248號函）

同日查封非同日拍賣與同時出售要件不符

○○○君所有兩處房地，雖於同日被法院查封，惟既經查明非於同日被拍賣，核與本部72台財稅第38135號函規定「同時出售」之要件不符。（財政部75/10/21台財稅第7562922號函）

同日出售2筆自宅用地但不同日申報移轉不屬同時出售

主旨：施○○於80年2月8日訂約出售其坐落台北市及彰化縣鹿港鎮之自用住宅用地兩筆，申報移轉現值之日期分別為80年2月9日及同年2月11日，由於2月9日適逢星期六，可否視為「同一天申報移轉現值」均准照優惠稅率課徵一案。說明：二、本案既分別於2月9日及2月11日申報移轉現值，已各發生申報之效力，尚難因2月9日適逢星期六，而認為與2月11日在同一天申報移轉現值，依本部72/11/16台財稅第38135號函釋，並非「同時出售」。（財政部80/09/05台財稅第800710502號函）

出售房地按自宅用地稅率課徵增值稅釋疑

土地稅法及平均地權條例公布實施後，土地所有權人出售土地申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，應如何認定一案，經本部邀集內政部等有關機關會商決定：（一）同一土地所有權人，持有多處自用住宅用地，同時出售，申請一併按自用住宅用地稅率計課土地增值稅，如其合計面積不超過土地稅法第34條規定，可視為一次出售，並准按優惠稅率課徵。如係分次出售，應以土地所有權人最先申請按自用住宅用地計課之土地適用優惠稅率繳納土地增值稅，並僅以一次為限。（二）配偶或未成年受扶養親屬，以自己名義登記所有權之自用住宅用地，於出售時，依土地稅法第34條第二項之規定，仍可申請按優惠稅率計課土地增值稅；但均以一次為限。（三）土地所有權人出售其自用住宅用地，於申請移轉登記之日，雖已遷離該址，惟經查明簽訂買賣契約之日確曾設籍該址者，仍准按自用住宅用地稅率計課土地增值稅。（五）自用住宅用地出售時，雖設有他人戶籍，但如經查明確無出租或營業事實者，可依土地稅法第34條之規定，按自用住宅用地稅率計課土地增值稅。二、有關土地所有權人出售房地可否按自用住宅用地稅率繳納土地增值稅各節疑義，應就其實際情形，分別依照上開會商結論原則辦理。（財政部66/08/30台財稅第35773號函）

同時出售多筆自宅用地可視為1次出售

同一土地所有權人持有多處自用住宅用地同時出售，如其合計面積不超過土地稅法第34條規定，可視為1次出售並按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，前經本部66台財稅第35773號函釋有案。所稱「同時出售」，除訂定契約日應相同外，並須在同一天申報移轉現值，始可視為1次出售。（財政部72/11/16台財稅第38135號函）

贈與非出售不適用自用住宅用地稅率

「贈與」移轉並非「出售」，不適用土地稅法第34條規定，按自用住宅用地特別稅率課徵土地增值稅。配偶及三親等親屬間之土地「贈與」，自不得適用。但配偶及三親等親屬（編者註：現行法只限於二親等親屬間）間之土地「買賣」，因依遺產及贈與稅法第五條第六款規定，未能提出支付價款證明，經稽徵機關核定以「贈與論」課徵贈與稅者，如符合自用住宅用地要件，仍准適用特別稅率課徵土地增值稅。（財政部71/01/06台財稅第30040號函）

所謂出售自用住宅用地包括交換在內

土地稅法第34條所稱「出售其自用住宅用地」，包括「交換」之土地在內。（財政部67/03/10台財稅第31574號函）

文章：蓮花地政士事務所 104/07/25

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