蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

別讓您的權利睡著了 ~ 談農地移轉之原規定地價或前次移轉現值

發表人：高雄市政府地政局仁武地政事務所

農業發展條例自民國89年1月4日修法通過後，農地管理政策已由原「農地農有、農地農用」調整為「放寬農地農有、落實農地農用」，也就是由「管地又管人」政策改為「管地不管人」，農地移轉從此不用再檢附自耕能力證明書。土地稅法第39條之2也在89年1月6日修正，從「農業用地在依法作農業使用時，移轉與自行耕作之農民繼續耕作者，免徵土地增值稅。」修正為「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」，使得農地在管理上及稅務上作了很大的改變，在辦理農地移轉過程中，您是否知道您的權利在那理？如何確保您的最大利益？別讓您的權利睡著了。 
修法前由於農地管理政策是「農地農有、農地農用」，也就是「管地又管人」，辦理農地移轉登記時須檢附「自耕能力證明書」及「農業用地作農業使用證明書」，否則不能辦理移轉登記，但89年修法後已改為「管地不管人」，不再檢附「自耕能力證明書」即可辦理移轉登記。辦理農地移轉登記時，須先至地方稅務機關辦理申報核課土地增值稅，依土地稅法第39條之2第一項規定：「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」、第四項規定：「作農業使用之農業用地，於本法中華民國八十九年一月六日修正施行後第一次移轉，或依第一項規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」及第五項規定：「本法中華民國八十九年一月六日修正施行後，曾經課徵土地增值稅之農業用地再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，不適用前項規定。」，所以申報時您有下列三種選擇權利，其原規定地價或前次移轉現值登載方式也不同，視您的農地符合情形及選擇而定： 
一、符合土地稅法第39條之2第一項規定，申請不課徵土地增值稅時，本次原規定地價或前次移轉現值照前次原規定地價或前次移轉現值登載。 
二、符合土地稅法第39條之2第四項規定，申請不課徵土地增值稅時，本次原規定地價或前次移轉現值依89年1月當期之公告土地現值登載。 
三、選擇課徵土地增值稅時，本次原規定地價或前次移轉現值依申報移轉現值登載。 
那對您有什麼影響呢？依土地稅法第28條規定：「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。」及土地稅法第31條規定：「土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除下列各款後之餘額，為漲價總數額。一、規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉現值。………」。所以前面三種申報方式除第三種外，同為免稅農地移轉，由於選擇符合法條之不同，將直接關係到您的土地原規定地價或前次移轉現值之高低，並影響您日後須繳納土地增值稅時之多寡，如選擇第一種申請不課徵土地增值稅時，本次原規定地價或前次移轉現值照前次原規定地價或前次移轉現值登載，其價格及基期大部分都非常低，日後如無法申請不課徵土地增值稅，而須繳納土地增值稅時，其金額將會非常高；如選擇第二種申請不課徵土地增值稅，並提高本次原規定地價或前次移轉現值至89年1月當期之公告土地現值時，其原規定地價或前次移轉現值將會提高很多，日後如無法申請不課徵土地增值稅，而須繳納土地增值稅時，其繳納金額將會很低，甚至免稅。為了您的荷包著想，下次辦理農地移轉案件，至地方稅務機關申報核課土地增值稅時，不要只顧著農地移轉免稅，如同時符合土地稅法第39條之2第一項及第四項不課徵土地增值稅規定，記得一定要行使您的權利，選擇符合土地稅法第39條之2第四項規定申報，申請不課徵土地增值稅並提高本次原規定地價或前次移轉現值至89年1月當期之公告土地現值，別讓您的權利睡著了。 


刊登日期： 100/03/04

資料來源: 高雄市政府地政局 http://eland.kcg.gov.tw/Land/News/Detail.aspx?SN=1418

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