蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

何謂農建地：

都市計畫之農業區土地在都市計畫法發布前就已編定為「建」地目，使用分區證明書註記為農業區。農建地僅為一般常見講法。

農建地的建蔽率為多少：

農建地的建蔽率不得大於60%，容積率不得大於180%。而不是依據農舍興建辦法的10%。依據「都市計畫法臺灣省施行細則」、高雄市依據「都市計畫法高雄市施行細則｣，其他縣市需自行確認其都市計畫法施行細則相關規定。

農建地申請建築要件：

1.申請建築之要件為在都市計畫發布（土地使用分區證明書註記都市計畫發布日期）前已為「建」地目。

2、編定為可供興建住宅使用之建築用地（如： 非都市甲、乙及丙種建築用地），

3、或已建築供居住使用之合法建築物基地（建物用途須為住宅，不可為工廠）。

都市計畫法發布後才編定為「建」地目，可否適用其農建地之建蔽率：

屬於都市計畫發布後，始將農業區田、旱地目土地變更為建地目者，依都市計畫法臺灣省施行細則第29條規定得申請興建農舍或興建其他農業設施。

農建地若有做農業使用，是否可以開立農地農用證明：

依據農業發展條例施行細則第2條第4項規定，依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地，屬於農業用地。農建地亦屬於其範疇，現場若做農用無其他阻礙可以開立農地農用證明。

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都市計畫法臺灣省施行細則（89.12.29 訂定）第 30 條

農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：

一、建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百八十。

二、土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。

三、原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。

都市計畫法高雄市施行細則

農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者。

1.建蔽率不得超過百分之六十，容積率不得超過百分之一百八十。建築物簷高不得超過十．五公尺，並以三層為限。但寺廟、教堂、宗祠經本府核准依原合法建築樓地板面積興建者，其高度不受限制。

2.土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。

3.原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定

都市計畫法桃園市施行細則 第 32 條       

農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：

一、建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百八十。

二、土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。

三、原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。

前項第二款所訂小型商店之樓地板面積不得超過五百平方公尺，小型飲食店之樓地板面積不得超過三百平方公尺；其合併設置於單一建築基地者，樓地板面積總和以五百平方公尺為限。

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