蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

何謂財產交易所得：

財產交易所得，即凡財產及權利因 非為經常交易 而取得之所得，依所得稅法第14 條規定，其所得以下列標準認定：  

1. 財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。

2.   財產或權利原為繼承或贈與而取得者，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之 時價 及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。

3.   個人購買或取得股份有限公司之記名股票或記名公司債、各級政府發行之債券或銀行經政府核准發行之開發債券，持有滿一年以上者，於出售時，得僅以其交易所得之半數作為當年度所得，其餘半數免稅。

房屋財產交易所得稅之計算：

是以一般房地買賣，出賣人就出售房地的所得是要課稅的，不過土地在出售時因已經課徵了土地增值稅了，為免重覆課稅，所以土地部分的交易即不再課徵財產交易所得稅，現行須課徵財產交易所得稅係指房屋﹝建物﹞的部分。

財產交易所得稅的計算：

不過，納稅義務人應注意的是， 房屋使用期間所繳納的房屋稅，及向銀行借款的房貸利息等，均屬在使用期間所支出的相對代價，並不能列為成本或費用減除的 。至於納稅義務人如欲主張核實認定出售房屋的財產交易所得，當然須負舉證的責任，亦即在申報時須檢附買賣契約，及各相關的憑證供國稅局審核。

103 年開始售屋申報財產交易所得，優先採用核實認定

  民國103 年度開始，售屋所得申報財產交易所得時，須優先採「核實認定」方式，將賣屋所得併入綜合所得稅申報。保存較完整的「取得成本」及「移轉費用」等證明文件，就能爭取更多的節稅空間。因為假若無法舉證買進成本時，就須以房屋評定現值或實際銷售價格比例來核算所得，若當初取得成本較高，對納稅人就較為不利。

核實認定與依所得標準核定的差異

現行財政部所公布的財產交易所得課稅標準係以「 房屋評定現值 」的一定比例據以認定其財產交易所得，所以實際上納稅義務人自行計算如核實認定的結果，其財產交易所得高於依所得標準核定的數額，則通常會依核定的數額申報財產交易所得， 但如是屬虧損的情形，又無法舉出相關文件核實認定時，國稅局仍是會依財政部的標準核定課稅 ，所以房屋在買賣交易完成時，應妥善保存原買賣的相關文件，以做為核實認定之用，以免在房價下跌時虧損賣屋，卻又要繳納財產交易所得稅的情形產生。 

在未申報或未能提出證明文件時，稽徵機關得依財政部核定財產交易所得標準核定，事後在核課期間內，如經稽徵機關另行查得實際成交價格、買入成本及費用時，應依查得資料重新計算其財產交易所得，並依法補徵或予以裁罰，並無「納稅義務人得選擇按實際成交價格、買入成本及費用計算或按財政部核定標準，申報出售房屋之財產交易所得，係合法節稅」之情形 !

其他常見之財產交易所得：

(1) 預售屋權利買賣

買賣預售屋，因尚未辦理所有權登記，故在完工前，所有權仍屬建設公司所有，買方僅購得未來取得房屋及土地之「權利」，屬權利移轉而非不動產移轉，買賣預售屋係屬出售「權利」，售價扣除成本之利得屬財產交易所得，應併入當年度所得稅核課。

(2) 黃金存摺買賣

黃金存摺應以出售時之成交價額減除取得成本及相關費用後之餘額為所得額，至於黃金出售之成本認定，除可採個別辨認法外，亦可採用其他一致而有系統之方法（例如先進先出法、加權平均法、移動平均法等）。如有損失，依同法第 17 條第 1 項第 2 款第 3 目之 1 規定，得自當年度財產交易所得中扣除，當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得自以後 3 年度之財產交易所得扣除。

(3) 匯兌收益 ：

個人買賣外幣利得，應於申報個人綜合所得稅時，列為財產交易所得。惟若實際發生外匯交易損失，也可以自當年度財產交易所得扣除，每年度扣除額以不超過當年度申報之財產交易所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得於以後三年度之財產交易所得扣除之。

(4) 有限公司的股東轉讓出資額 、 股東將所持有的股份或股權轉讓 、 股份有限公司發行之股票未依公司法第 162 條規定簽證者，其股東轉讓所持有股票

有限公司的股東轉讓出資額，或是股份有限公司沒有發行股票，而所屬股東將所持有的股份或股權轉讓，或是股份有限公司發行之股票未依公司法第162 條規定簽證者，其股東轉讓所持有股票屬於財產交易所得，而非證券交易所得，轉讓價格超過出資額部分，應申報 財產交易所得 ，課徵綜合所得稅。

(5)以無形資產作價抵充股款:

公司之股東自93年1月1日起，依法以技術等無形資產作價抵充出資股款者，該無形資產所抵充出資股款之金額超過其取得成本部分，係屬財產交易所得，應由該股東依所得稅法規定申報課徵所得稅。（財政部92/10/01台財稅字第0920455312號令）

資料來源：財政部 http://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW118W/CON/444/9075909360427772910?tagCode =

蓮花地政士事務所 104/10/31

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【 個人出售房屋計算財產交易所得可減除之成本及費用項目 】

主旨：核釋個人出售房屋，計算其財產交易所得可減除之成本及費用項目疑義。說明：二、有關成本及費用之認列規定如下：（一）成本方面：包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），於房屋所有權移轉登記完成前 ，向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非 2 年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。（二）移轉費用方面：為出售房屋支付之必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。三、至取得房屋所有權後，於出售前支付之各項費用，除前述轉列房屋成本之增置、改良或修繕費外，其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。（財政部 83/02/08 台財稅第 831583118 號函）

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