蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

出租所得，出典典價運用所得或專利權等取得之權利金所得：

1.全年租賃收入(權利金收入)-必要損耗及費用=所得額

方式一（核實認定：列舉方式計算費用）：

租金收入扣除房屋折舊（折舊費用核認的條件是按照房屋耐用年限計算、修理費用（例如房屋必要修繕費用）、保險費（火險、地震險）、地價稅、房屋稅以及利息等。

           方式二（房租的４３％當成費用）：

       租賃所得 = 租金收入乘上５７％。

此種方式申報時，只需檢附租賃合約書，租屋報稅較為簡便。但如果出租標的為土地時，則僅能扣除該土地當年度所繳納的地價稅，不得扣除43%必要損耗及費用。

2. 出租之押金應按當地一年期存款利率，計算租賃收入

但是出租人人能確實證明該項押金或典價運用無所得或虧損，並經稽徵機關查核屬實者，免計算租賃收入

3.租金顯較當地一般租金低時，稽徵機關得參造當地一般租金調整計算租賃收入

何情形下要設算房屋租金收入?

所得稅法第14條第1項第5類第4款：將財產借予他人使用，除經查明係確無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金狀況，計算租賃收入，繳納所得稅。

要符合設算租金收入，要符合下列兩要件：

1. 財產借予「他人」：他人指本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人而言

2. 非無償或供營業或執行業務使用者

納稅義務人要如何證明確係將房屋無償借予他人使用呢？

房屋即使無償借予他人使用，也需符合下列要件才能證明 :

 (1)由雙方當事人訂立無償借用契約

(2)經雙方當事人以外之2人證明確係無償借用

(3)法院公證

(4)非供營業或執行業務者使用者

如果房屋是無償借給直系親屬居住或無償供本人、配偶、直系親屬設立獨資商號或個人執行業務場所，依規定是可以免提示無償借用證明，不會被設算租賃所得。但是如有房屋免費借給本人、配偶、直系親屬以外之他人居住，應特別注意以上規定！

但是公司股東將自己所有房屋供公司使用，雖未收取租金或押金，仍要按照上述的規定計算租賃收入；同時如經約定由公司負擔該房屋之稅捐者，仍視同租金，惟此類約定由借用人代付之費用，既未給付與出借人，可免予扣繳稅款，但應申報免扣繳憑單，由出借人併計租賃收入，申報所得稅。又公司借用上述房屋期間，因借用人使用而代付之水費、電費、電話費及因借用人使用而發生之修繕費，如非變相對出借人為補償者，得按其支出科目列支，並免視為出借人之租金收入。

故而公司組織之營利事業，向個人租用房屋作營業使用，應依規定按當地租金一般水準申報房屋所有權人之租賃所得扣繳，如此可列報為公司之營業費用，亦可以避免國稅局依規定核定房屋所有權人之租賃收入。

資料來源: 財政部賦稅署http://www.dot.gov.tw/dot/home.jsp?mserno=200912140005&serno=200912140018&menudata=DotMenu&contlink=ap/news_view.jsp&dataserno=201504010003

蓮花地政士事務所 104/10/31

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【財產出租收取之押金能證明確無運用所得者免計算租賃收入】

財產出租，收有押金或任何款項類似押金者，或以財產出典而取得典價者，財產出租人或出典人能確實證明該項押金或典價運用無所得或虧損，並經稽徵機關查核屬實者，免依所得稅法第14條第1項第5類第3款規定計算租賃收入。（財政部91/03/19台財稅字第0910451634號令）

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