蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

夫妻間相互贈與和買賣產生之稅賦

夫妻相互贈與不動產稅賦

夫妻相互買賣不動產稅賦

依土地稅法第28條-2第1項規定，配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

也就是說，夫妻在贈與土地時，得申請課徵土地增值稅，也可以申請不課徵土地增值稅。受贈配偶再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。因此配偶相互贈與不動產申請不課徵土地增值稅，只是延緩課徵，並非真得免稅。

依土地稅法第28條-2第2項規定，前項受贈土地，於再移轉計課土地增值稅時，贈與人或受贈人於其具有土地所有權之期間內，有支付第三十一條第一項第二款改良土地之改良費用或同條第三項增繳之地價稅者，準用該條之減除或抵繳規定；其為經重劃之土地，準用第三十九條第四項之減徵規定。於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。也就是說，雖然贈與配偶之後，配偶再行出售已經非屬重劃後第一次移轉之行為，配偶再行出售土地時，其土地增值稅仍減徵40%。

而配偶間相互買賣不動產，雖必須課徵土地增值稅，但若符合土地稅法第34條「一生一次」或「一生一屋」之自用住宅規定，仍可以適用自用住宅土地增值稅優惠稅率。而依財政部76/12/04台財稅第761122487號函，土地所有權人出售自用住宅用地後，2年內向配偶購買自用住宅用地，該用地如係其配偶於74年6月5日以後取得者，准依土地稅法第35條重購退稅之規定申請退還土地增值稅。(先售後購之情形)

如何利用夫妻間之贈與移轉不動產 規劃稅負

由於夫妻間之贈與不計入贈與總額，因此可以利用夫妻間的贈與規劃稅負。然而依遺產及贈與稅法之規定，被繼承人死亡前兩年內贈與特定人士之財產，會被擬制為遺產課徵遺產稅。亦即夫妻間之贈與必須在被繼承人死亡前超過兩年以前為之，才有節稅效果。然而人的壽命終其難以預料，因此此規劃還是需要審慎為之。

1. 贈與房地

1. (1)以夫名義買入房屋以後再過戶贈與給妻(贈與)

   以夫之名義先購入房屋後再以贈與方式過戶給妻，不課徵贈與稅，但是在夫購入再移轉給妻時，即再多課一次契稅。此時贈與金額係以贈與時之房屋評定標準價格和公告土地現值為準。雖然夫妻間之贈與不計入贈與總額，但是如果係在夫死亡前兩年內辦理贈與，將來擬制遺產係以繼承日的房屋評定標準價格和公告土地現值計算。（財政部83/07/27台財稅第831602988號函）

    

2. (2)夫先贈與購屋資金給妻(贈與)

   夫先將購置房屋的資金匯入妻的帳戶，直接由妻以現金向賣方購入房屋，此時計算贈與金額是以夫匯入妻帳戶的現金計算。雖然夫妻間之贈與不計入贈與總額，但是如果匯款係在夫死亡前兩年內贈與，將來擬制遺產係以贈與時的匯款現金金額計算。

    

3. (3)夫直接向賣方付款，再以妻之名義登記(視同贈與)

   夫直接向賣方付款，再以妻之名義登記，此時贈與金額係以贈與時之房屋評定標準價格和公告土地現值為準。雖然夫妻間之贈與不計入贈與總額，但是如果係在夫死亡前兩年內辦理贈與，將來擬制遺產係以繼承日的房屋評定標準價格和公告土地現值計算。

2.夫妻間贈與土地之比較

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【死亡前二年內贈與之財產應以死亡時之時價併入遺產總額課稅】

被繼承人死亡前三年（編者註：現行法修正為二年）內贈與之財產，依遺產及贈與稅法第15條規定，應併入其遺產總額課徵遺產稅者，其價值之計算，參照同法第10條規定，應以被繼承人死亡時之時價為準。（財政部83/07/27台財稅第831602988號函）

【死亡前二年內贈與土地於被繼承人死亡前受贈人已移轉所有者其價值之計算以贈與時之公告現值為準】

被繼承人死亡前二年內贈與之土地，依遺產及贈與稅法第15條規定，應併入其遺產總額課徵遺產稅，如該贈與之土地於被繼承人死亡前業經受贈人移轉所有權者，其價值之計算，以該土地贈與時之公告土地現值為準。（財政部90/05/21台財稅第0900453078號令）

【兩願離婚依離婚協議一方應給付他方財產者非屬贈與行為】

主旨：夫妻兩願離婚，依離婚協議一方應給付他方財產者，非屬贈與行為，免
予課徵贈與稅。說明：二、本案楊君離婚給付內容已載明於離婚協議書，則該
書面記載以外之給付，楊君如主張亦屬離婚約定之給付，應由其負舉證責任，
如無法證明係離婚當時約定之給付且屬無償移轉時，應課徵贈與稅。
（財政部89/12/14台財稅0890456320號函）

 

【售地後2年內向配偶購買自宅用地可申請退稅】

土地所有權人出售自用住宅用地後，2年內向配偶購買自用住宅用地，該用地
如係其配偶於74年6月5日以後取得者，准依土地稅法第35條規定申退土地增
值稅之規定辦理。（財政部76/12/04台財稅第761122487號函）

 
【夫妻間相互贈與農地得選擇適用不課稅條款】

關於夫妻間相互贈與之土地，同時符合土地稅法第28條之2及同法
第39條之2第1項規定時，如何適用一節，按上開第28條之2之立法意旨係為配
合遺產及贈與稅法第20條第6款，配偶相互贈與之財產不計入贈與總額之規定
，倘夫妻間相互贈與之土地屬農業用地，且同時符合同法第39條之2第1項之
規定，揆之上開立法意旨，尚無優先適用同法第28條之2之原意。是以，夫妻
間相互贈與之土地，如同時符合上開2條文之規定時，得由當事人選擇適用。
（財政部86/11/20台財稅第861926494號函）

【夫或妻行使剩餘財產差額分配請求權有關土地移轉現值及原地價之認定】

主旨：關於夫或妻一方依民法第1030條之1規定，行使剩餘財產差額分配請求權，申辦所有權移轉登記，有關契稅、土地增值稅之徵免疑義一案。說明：二、契稅部分：依契稅條例第2條規定：「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。」有關配偶一方依法行使剩餘財產差額分配請求權而取得不動產所有權，尚非上開條文所定應申報繳納契稅之範圍，應免予報繳契稅。三、土地增值稅部分：按剩餘財產差額分配請求權，係依法律規定無償取得剩餘差額財產之權利，其性質為債權請求權，非屬取回本應屬之財產，故其土地所有權移轉，應依土地稅法第49條規定，向主管稽徵機關申報土地移轉現值，並參照同法第5條第1項第2款規定，以取得土地所有權之人，為土地增值稅之納稅義務人。又生存配偶主張剩餘財產差額分配請求之權利，屬被繼承人之未償債務，其於辦理土地所有權移轉登記時，依內政部88/06/23台（88）內地字第8889814號函規定，申請人應提出全體繼承人之同意書或法院確定判決文件。準此，當配偶及全體繼承人表示同意時，應得認屬土地所有權移轉契約成立之日。有關其申報移轉現值及原地價，依下列規定核定：（1）請求權因應給付差額之配偶死亡而發生，由可請求之一方配偶，對應給付差額配偶之繼承人行使請求權時︰申報移轉現值之審核，如期申報者，以可請求之一方配偶與應給付差額配偶之繼承人全體同意日當期公告土地現值為準；逾同意日30日後始申報移轉現值者，以申報日當期公告土地現值為準；依法院判決移轉登記者，以向法院起訴日當期之公告土地現值為準。原地價之認定，以應給付差額之配偶死亡時該土地之公告現值為準。（二）請求權因離婚而發生，可請求之配偶對應給付差額之配偶行使請求權時︰其申報移轉現值之審核，如期申報者，以配偶雙方同意日當期公告土地現值為準；逾同意日30日後始申報移轉現值者，以申報日當期公告土地現值為準；依法院判決移轉登記者，以向法院起訴日當期之公告土地現值為準。原地價之認定，以應給付差額配偶取得該土地時核計土地增值稅之現值為準，但法律另有規定者（如土地稅法第28條之2、第39條第2項、第39條之2第4項等），依其規定。（三）上揭申報人如期申報及逾期申報案件之移轉現值，經審核超過公告土地現值者，應以其自行申報之移轉現值為準。四、有關本函發布前已依相關規定，逕為申辦剩餘財產差額分配請求權移轉登記而取得土地所有權之案件，如經請求權人依前揭規定補辦移轉現值之申報者，其再次移轉時原地價之認定，應依前揭申報核課土地增值稅之移轉現值為準；至如請求權人未依前揭規定補辦移轉現值申報者，其再次移轉時原地價之認定，應分別依前述或三、（一）或（二）所定之原地價認定。（財政部89/06/20台財稅第0890450123號函）

蓮花地政士事務所     104/11/28

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