蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

贈與不動產給子女時

1.受贈人能證明於當時有能力償還貸款者

依遺產及贈與稅法§21規定，「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除」但是依遺產及贈與稅法施行細則§18規定：「依本法第二十一條在贈與額中扣除之負擔，以具有財產價值，業經履行或能確保其履行者為限。負擔內容係向贈與人以外之人為給付得認係間接之贈與者，不得主張扣除。」也就是說，當能證明受證人確實有能力償款該筆貸款，則該筆銀行貸款可以當作贈與扣除額扣除。否則將以該不動產贈與時之時價(土地公告現值和房屋評定現值)認定為父母之贈與額。

2.以未成年子女名義購買

依遺產及贈與稅法第5條之規定：「限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。」其應證明 (1)卻有支付價款之付款流程和憑證 (2)支付資金之合法來源。其資金的合法來源可以檢附歷年受贈或繼承取得之繳(免)證明或其他利息、薪資所得或扣繳憑單。但是如果未成年人是以歷年受贈資金購買，受贈資金如果有轉出或其他運用，應連同資金運用過程一同舉證。

但是由於通常未成年子女沒辦法證明其確實有償還該筆貸款的能力，因此也可以採用夫妻同時且分年持份贈與的方式移轉不動產與下一代。

分年持分贈與的缺點在於，但是不論分多少年贈與，土地增值稅均無法避免，而且土地公告現值每年均會調高，使得土地增值稅之稅基調高，進而影響土地增值稅之稅率調高。因此土地持有越久，贈與時所需繳納的土地增值稅將會更高。 

3.土地增值稅和契稅，可否由贈與總額中扣除?

不動產移轉所產生之契稅和土地增值稅，依法應由受贈人繳納。如果實際上由受贈人繳納者，依遺產及贈與稅法施行細則第19條規定：「不動產贈與移轉所繳納之契稅或土地增值稅得自贈與總額中扣除。」但是如果實際上是由贈與人出資代為繳納者，其應該以贈與論，併入贈與總額中計算。

贈與子女預售屋時

父母以自己之資金無償為子女購置財產，視同贈與，但稅捐稽徵機關發現預售屋之登記者沒有足夠能力去支付貸款者，並非以父母實際支付款項，而是以該預售屋之土地公告現值和房屋評定現值認定為父母之贈與額。並以拿到使用執照之日起30日內向當地稅捐主管機關申報贈與稅。即使父母分年支付預售房屋價款，但是財政部認為此時贈與行為尚未完成，父母未相對將購買預售屋交與子女，應以使用執照之日為準，才算贈與完成。

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【以未成年子女名義購買未完工房屋應以取得使用許可證之日為贈與日】

父母以未成年子女名義購買未完工之房屋繼續建築完成而為贈與者，以取得建築物使用許可證（編者註：現為建築物使用執照）之日為贈與日期，依法課徵贈與稅。（財政部66/09/01台財稅第35869號函）

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