法人(公司行號)出售房地營業稅算法 |
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內容 |
僅房屋部分課徵營業稅,土地部分免營業稅。依據「所得稅法第4條第1項第16款」。 |
營業稅算法 |
如果合約有分別按房屋和土地銷售價格分開計算者,依據合約,否則依據「加值型及非加值型營業稅法施行細則 第21條」計算房屋應該繳納之營業稅。 |
房屋少報營業稅之情況 |
如果合約上房屋和土地銷售價格顯不合理時,「加值型及非加值型營業稅法 第 17 條」規定,主管機關得以房屋之「時價」課徵其應該繳納之營業稅。 |
由於公司行號出售房地時,依據「所得稅法第4條第1項第16款」規定,僅房屋的部分課徵營業稅,土地的部分可以免徵營業稅。另外依據「加值型及非加值型營業稅法施行細則 第21條」規定,在契約上有分別載明房屋和土地的售價,就可以依各別售價計算房屋應繳納之營業稅,否則應該依據其公式計算應該繳納之營業稅。於是營業人出售房地時,刻意提高土地的售價降低房屋的售價。然而依據「加值型及非加值型營業稅法第17條」:「營業人以較時價顯著偏低價格銷售貨物或勞務而無正當理由者,主管稽徵機關得依時價認定其銷售額」規定,被國稅局依據時價調整房屋售價並補徵營業稅,得不償失。
加值型及非加值型營業稅法施行細則 第21條
營業人以土地及其定著物合併銷售時,除銷售價格按土地與定著物分別載明者外,依房屋評定標準價格(含營業稅)占土地公告現值及房屋評定標準價格(含營業稅)總額之比例,計算定著物部分之銷售額。其計算公式如下:
定著物部分之銷售價格=
土地及其定著物 房屋評定標準價格× (1 +徵收率)
之銷售價格 × ───────────────────────
土地公告現值+房屋評定標準價格× (1 +徵收率)
定著物部分之銷售額=定著物部分之銷售價格÷ (1 +徵收率)
加值型及非加值型營業稅法 第 17 條
營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者,主管稽徵機關得依時價認定其銷售額。
加值型及非加值型營業稅法施行細則 第25條
本法稱時價,係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場價格
蓮花地政士事務所
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