蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

以農舍作為信託財產之相關限制

1.以農業發展條例89年修法後取得之農地興建農舍申請信託登記時，仍應受該條例第18條第2項規定須滿5年始得移轉之限制。

信託關係成立後，信託財產經由登記，即發生所有權移轉之法律效果，爰農業發展條例89年修法後取得之農地興建農舍辦理信託登記，仍應受該條例第18條第2項規定須滿5年始得移轉之限制

2.但例外為農業發展條例修正施行前取得農地興建之農舍，於原已供興建農舍之建築基地（總面積百分之十）辦理現有農舍增建者，登記機關無需管制5年始得移轉。

3.信託財產為農舍，受託人應符合無自用農舍條件。

4.農舍只能移轉自然人，因此受託人和歸屬權利人要是自然人不能是法人。

依行政院農業委員會96年9月4日農授水保字第0961848953號函說明三規定：「農舍係為農業經營不可分離之建築物，提供有心經營農業者於該農地上興建具有居住兼具放置農機具之需求，以便利其農事工作，與一般家居為主之住宅性質不同，亦享有免繳地價稅等之優惠…。」且依農業用地興建農舍辦法第2條規定：「申請興建農舍之申請人應為農民。」有關農民之身分，於農業發展條例第3條第3款規定：「係指直接從事農業生產之自然人。」是以，依上開規定，公司法人非自然人，自不得承受農舍。

5.農舍信託之後，農地農用證明開不出來(自益和他益都會開不出來)，需要繳納土地增值稅。

依據遺產及贈與稅法第3條之2第2項及第17條第1項第6款規定，被繼承人於死亡時就信託契約所享有信託利益之權利未領受部分，課徵遺產稅，其標的為「權利」，農業用地之免徵遺產稅優惠，必須是繼承時以被繼承人名義登記土地所有權、作農業使用、由繼承人或受遺贈人承受等三要件，所遺土地才能免徵遺產稅。本件土地本體雖為作農業使用之農業用地，但因訂有信託契約且登記在受託人名下，因此該土地已因信託關係使遺產稅標的成為信託利益權利(參照最高行政法院105年6月份第2次庭長法官聯席會議決議意旨)，而非土地本體，遺產稅標的既非土地，即不符合免徵遺產稅要件規定，無法適用該項扣除額優惠。

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內政部103年8月6日內授中辦地字第1036036743號函

以農業發展條例89年修法後取得之農地興建農舍申請信託登記時，仍應受該條例第18條第2項規定須滿5年始得移轉之限制

稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係，信託法第1條定有明文，故委託人將財產權移轉或為其他處分，為信託關係成立之要件。又參照行政院農業委員會103年7月28日農授水保字第1030224279號函釋意旨，信託關係成立後，信託財產經由登記，即發生所有權移轉之法律效果，爰農業發展條例89年修法後取得之農地興建農舍辦理信託登記，仍應受該條例第18條第2項規定須滿5年始得移轉之限制。

內政部98年10月16日內授中辦地字第0980050813號函

信託財產為農舍，受託人應符合無自用農舍條件

本案經函准行政院農業委員會98年10月9日農授水保字第0981843346號函略以：「依據本會96年3月14日農授水保字第0961848173號函，農舍與其坐落用地併同辦理移轉時，其承受人資格應符合無自用農舍條件，故信託財產之受託人應無自用農舍，以符農業發展條例立法精神。」本部同意上開意見。

內政部100年8月23日內授中辦地字第1000725328號令

農業發展條例修正前或後取得之農業用地興建之農舍，嗣後農舍與其坐落用地併同移轉時，應審核該農舍及其農地之移轉持分比例有否相同

一、按農業發展條例第18條第4項規定，農舍應與其坐落用地併同移轉，其立法意旨乃在避免農舍與其坐落用地分屬不同所有權人，引發經營利用及產權紛爭問題。因上開條例並無限制農舍及其坐落用地不得為共有，故農地所有權人將其農舍及其坐落用地全部或一部移轉時，除應符合實施區域計畫地區建築管理辦法第5條規定，於各種用地內申請建造自用農舍，建築面積不得超過其耕地面積百分之十，及農業用地興建農舍辦法第6條第3款規定，申請興建農舍之該宗農業用地，扣除興建農舍土地面積後，供農業生產使用部分應為完整區塊，且其面積不得低於該宗農業用地面積百分之九十之規定，有一定比率之管制外，其移轉不應有所有權人不同及持分不一致之情形(行政院農業委員會90年5月22日農輔字第900122265號、98年9月9日農企字第0980154022號及100年1月4日農授水保字第0990183217號函參照)。又上開所稱農舍與其坐落用地併同移轉時不得有所有權人不同之情形，係指農舍與農業用地不得分別移轉而言；而農舍與其坐落用地併同移轉時不得有所有權人持分不一致之情形，則指依上開條例第18條第4項規定，農地與農舍併同移轉之原則下，共有人間持有農舍與農業用地之比例應相同，始符合該條項規定意旨。爰農業發展條例修正前或後取得之農業用地興建之農舍，業經建管單位審查符合上開建管法令規定，並核發使用執照者，嗣後農舍與其坐落用地併同移轉登記時，應審核該農舍及其農地之移轉持分比例有否相同，亦即如農舍移轉持分二分之一，農地亦應一併移轉持分二分之一。

二、至本部97年7月31日內授中辦地字第09707238781號函說明四：「農業發展條例修正前興建之農舍，業經建管單位審查符合實施區域計畫地區建築管理辦法第5條規定，並核發使用執照者，嗣後地政機關受理農舍與其坐落用地移轉登記時，除審查移轉之坐落用地面積不得少於移轉農舍之一樓樓地板面積外，無須再依本部87年1月8日台內地字第8612295號函釋審查移轉後之農地面積有無符合上開建管法令規定原核准使用面積。本部上開號函應配合停止適用。」部分，因不符上開審查規定，配合停止適用。

（按：原農業用地興建農舍辦法第6條修正後為第9條）

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