蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

【何謂財產交易所得】

財產交易所得，即凡財產及權利因「交易」而取得之所得，是以一般房地買賣，出賣人就出售房地的所得是要課稅的，不過土地在出售時因已經課徵了土地增值稅了，為免重覆課稅，所以土地部分的交易即不再課徵財產交易所得稅，現行須課徵財產交易所得稅係指房屋﹝建物﹞的部分。

財產交易所得稅的計算：

不過，納稅義務人應注意的是，房屋使用期間所繳納的房屋稅，及向銀行借款的房貸利息等，均屬在使用期間所支出的相對代價，並不能列為成本或費用減除的。至於納稅義務人如欲主張核實認定出售房屋的財產交易所得，當然須負舉證的責任，亦即在申報時須檢附買賣契約，及各相關的憑證供國稅局審核。

【103年開始售屋申報財產交易所得，優先採用核實認定】

  民國103年度開始，售屋所得申報財產交易所得時，須優先採「核實認定」方式，將賣屋所得併入綜合所得稅申報。保存較完整的「取得成本」及「移轉費用」等證明文件，就能爭取更多的節稅空間。因為假若無法舉證買進成本時，就須以房屋評定現值或實際銷售價格比例來核算所得，若當初取得成本較高，對納稅人就較為不利。

【核實認定與依所得標準核定的差異】

現行財政部所公布的財產交易所得課稅標準係以「房屋評定現值」的一定比例據以認定其財產交易所得，但是核實認定係以實際成交價格為主。所以實際上納稅義務人自行計算核實認定的結果，如果其財產交易所得高於依所得標準核定的數額，則通常會依核定的數額申報財產交易所得，但如是屬虧損的情形，又無法舉出相關文件核實認定時，國稅局仍是會依財政部的標準核定課稅，所以房屋在買賣交易完成時，應妥善保存原買賣的相關文件，以做為核實認定之用，以免在房價下跌時虧損賣屋，卻又要繳納財產交易所得稅的情形產生。 

資料來源：財政部 104/04/02 http://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW118W/CON/444/9075909360427772910?tagCode=

蓮花地政士事務所  104/06/28

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【個人出售房屋計算財產交易所得可減除之成本及費用項目】

主旨：核釋個人出售房屋，計算其財產交易所得可減除之成本及費用項目疑義。說明：二、有關成本及費用之認列規定如下：（一）成本方面：包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），於房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。（二）移轉費用方面：為出售房屋支付之必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。三、至取得房屋所有權後，於出售前支付之各項費用，除前述轉列房屋成本之增置、改良或修繕費外，其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。（財政部83/02/08台財稅第831583118號函）

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