蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

依照《辦理強制執行事件應行注意事項》第57點第1款規定：「拍賣之不動產，除有依法不能點交之情形者外，應於核發權利移轉證書後，依買受人之

聲請，迅速點交。」可知法拍不動產，原則上應予點交。而不點交的房子，則由買受人和占有人自行協商，協商不成則由買受人另行依民法第767物上

請求權起訴，請求無權占有人遷讓房屋。」

依《強制執行法》第99條第一項、第二項規定：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點
交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前
項規定亦適用之。」由以上可知，不動產拍賣得點交之情形有：

(一)不動產為債務人及其履行輔助占有人占有 ：

依《辦理強制執行事件應行注意事項》第57則第7款：「債務人，包括為債務人之受僱人、學徒或與債務人共同生活而同居一家之人，或基於其他類
似之關係，受債務人指示而對之有管領之力者在內。」

又依《辦理強制執行事件應行注意事項》第57則第5款：「拍賣債務人之不
動產應有部分者，應將該債務人現實占有部分，點交於買受人或承受人。」

因此如果有上述人等佔有拍定的不動產，拍定人仍得聲請點交，而不必以
無權占有起訴。

(二)第三人於查封後占有時：

《辦理強制執行事件應行注意事項》第57則第11款：「第三人於查封後始
占用拍賣之不動產，拒絕交出者，執行法院除應嚴格執行，解除其占有，
將不動產點交於買受人或承受人外，如遇有竊佔執行標的物，恐嚇投標人
、得標人、偽造借據、租約或涉有其他罪嫌時，應即移送該管檢察官依法
偵辦。債務人點交後復占有該不動產者，亦同。」

因此於查封後有第三人佔有之情形，拍定人得聲請點交，又債務人之土地
於查封後為第三人無權占有興建房屋，拍定人亦得聲請執行法院拆屋還地。

又如果拍賣標的點交後，原占有人復占有該不動產者，買受人或承受人得
依《強制執行法》第99條第3項之規定，聲請執行法院再解除其占有後並點
交，實務上稱為「再點交」。執行法院於執行再點交時，將再另徵執行費。 

(三)第三人於抵押權設定後、查封前占有時：

《強制執行法》第98條：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權
利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦
同。

前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但

發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不

在此限。」

《強制執行法》第99條第一項、第二項規定：「債務人應交出之不動產，現
為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於
買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其
在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦
適用之。」

依此規定，第三人在抵押權設定後之地上權、永佃權(99年2月3日刪除永佃權
新增農育權)、地役權(99年2月3日修正為不動產役權)、典權和租賃權，查封前
占有者，執行法院仍應解除第三人之占有點交於拍定人。 

(四)排除租賃權的依據：

《強制執行法》第57條第四款：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。

又依民法866條規定：「不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他權利。但其抵押權步因此受影響。」

　
註：法院辦理民事執行實務參考手冊，司法院，民國96年版。

文章 : 蓮花地政士事務所  104/08/23

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