蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

土地增值稅之負擔義務義務：

法拍之土地增值稅之徵收，原則以原所有權人繳納為原則，拍定人原則上不需繳納土地增值稅，而由法院自拍定價金中代為扣繳。而依稅捐稽徵法第6條規定：「稅捐之徵收，優先於普通債權。」地價稅、土地增值稅、房屋稅優先於一切抵押權和債權，由拍賣機關代為扣繳後，才能將拍定價之餘額分配給抵押債權人及普通債權人。

例外：依土地稅法第51條第2項「經法院拍賣之土地，依第30條第1項第5款但書規定，如經核定之土地增值稅高於拍定價額致該拍定價額不足扣繳土地增值稅者，拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後，再行發給權利移證書

土地增值稅移轉現值之認定：

拍定人自法院拍賣取得所有權後再移轉時，再移轉計算土地增值稅原地價之前次移轉現值，以拍定日當期公告現值為準，但拍定價低於公告土地現值者，以拍定價額為準。拍定價格高於移轉當期公告現值者，應以公告現值作為原地價。如再移轉當期公告土地現值，未超過拍定日當期公告土地現值，免徵土增稅。

投資法拍屋應注意核算土地增值稅：

法拍屋土地增值稅的計算是看拍定之土地價格與當期公告土地現值孰低而定，以較低的金額來核課增值稅。但是在拍定人出售房地時，其中隱含的土地增值稅才會顯現出來。因此雖然法拍屋一般價格較低市價為低，但是仍應注意計算其土地增值稅，以免日後出售時土地增值稅過高，降低投資利潤。

地價稅：

地價稅系按年課徵，不是按月課徵，因此訂有納稅義務基準日。地價稅的納稅義務基準日在每年8月31日。如果在8年31日前取得權利移轉證書者，當年地價稅由拍定人繳納。法拍時，原所有權人欠繳之地價稅優先扣繳。

房屋稅：

法拍時，原所有權人欠繳之房屋稅優先扣繳。拍定人自拍定日起，按月計算房屋稅，如果在拍賣登記完成後再出售或移轉者，拍定人取得權利移轉證書後仍應繳清稅款。

契稅：

法院拍賣時，可選擇按拍定價或房屋現值從低做為申報契價。在拍賣登記或登記完成後再出售或移轉者，依房屋評定現值作為申報契稅之「契價」。

營業稅：

出售人為公司法人者，按建物價值內含5%營業稅。土地部分或所有權人為自然人者，不必加5%的營業稅。

所得稅：

法院拍賣時，如有交易所得，房屋部分仍應申報「財產交易所得」。如在拍賣登記完成後再出售或移轉者，出售房屋部分亦須申報。

------------------------------------------補充---------------------------------

【法院拍賣土地之價額清償執行費後不足扣繳增值稅而發給移轉證書者應向原所有權人追繳】

蓮花地政士事務所 104/08/31

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