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 拍定之房地積欠的管理費，有無繳納義務：

依公寓大廈管理條例第24條：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責
人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區
分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」由條文中規定「遵守
」而非「承受」，即可明白繼受人不需負擔前所有人之債務。雖然條文中規定
繼受人應於繼受前向負責人或管理委員會請求閱覽會計憑證、公共基金餘額、
欠繳公共基金和其他應分攤明細，但是此規定僅在讓繼受人明瞭公寓大廈所約
定的權利義務，並非規定繼受人必須承擔原所有人積欠之管理費。 

法拍公告是否載明應負擔管理費之情形： 

法拍公告中載明：法院於公告上若有載明原房屋所有權人積欠管理費，則該事
實成為買賣契約條件之一，拍定人即應負責，承受原所有權人所積欠之管理費。
由反面得知如果法拍公告中未載明，則後手不比承擔。然而有承辦法官認為，
前手債務人（讓與人）積欠的管理費，後手拍定人（受讓人）要連帶負清償責
任，所以在拍賣公告特別註明「是否積欠管理費，請投標人自行查明。」，但
意有不清，又加註「如有爭議，以實體確定判決為準，請投標人注意。」

所以法拍屋前手積欠的管理費拍定人是否要負擔，變成一國多制。建議投標前到管委會查明有否欠繳管理費，將費用列入投標成本，得標後再與管委會協商，免繳前手欠繳費用或負擔部份費用。

依公寓大廈管理條例第22條規定，因積欠管理費遭法拍之公寓大廈：

依公寓大廈管理條例第二十一條區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或
應分擔或其他應負擔之費用，依公寓大廈管理條例第二十二條第三項規定，其
受償順序與第一順位抵押權同。所以投標買受此類因為欠繳公共基金或管理費
而遭法院拍賣不動產，則不必擔心會負擔前拍賣債務人積欠的管理費。

所謂「受償順序與第一順位抵押權同」之意義，乃是指當拍賣物經公開標售後
所得之價金，管委會得以與第一順位抵押權人同時獲得清償，此於拍賣所得之
價金總額超過第一順位底押權與積欠管理費之和時，應無疑問，均可獲得足額
之清償，但在不足額時，則兩者均有相同之優先受清償的權利，則兩者可按比
例原則分配之意。

公寓大廈管理條例第22條：「戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員

會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所

有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：

一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區

   分所有權總價百分之一者。

二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰

   後，仍不改善或續犯者。

三、其他違反法令或規約情節重大者。

前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人

會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有

部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人

或管理委員會得聲請法院拍賣之。」

蓮花地政士事務所 104/08/30

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