蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

(一)設定抵押權時，房屋、土地未併同拍賣：

依《民法》第876條第1項：「設定抵押權時土地及其土地上之建築物，同屬一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。」第2項：「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬一人所有，而以以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」

此法定地上權之規定，在土地和房屋同屬一人所有，而僅以土地或建物設定抵押權而拍賣，此時建物拍定人或原所有權人取得對土地的法定地上權。取得土地之所有權人必須接受房屋繼續存在，取得土地所有權人僅能按民法第876條第1項後段規定，請求給付地租。(地租、期間及範圍由當事人協議，協議不成時，得申請法院以判決定之)

(二)未設定抵押權之房屋土地，未併同拍賣，視佔有人是否有合法權源而定：

(1)無權占有：建築物所有人如果是無權占有，則拍定人得依《民法》第767條物上請求權規定，請求拆屋還地。

(2)有權占有情形： 

依《民法》第866條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上得設定地上權或其他權利，但抵押權不受影響」。抵押權人屆期債權未滿足(所有權人債務不履行) ，實行抵押權拍賣抵押物時，因有地上權、典權、租賃權…以使用收益為目的之物權存在，導致無人應買，或出價不足清償抵押權時，執行法院得除去該負擔，重行估價拍賣。

《土地法》第104條：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」此等物權效力之優先購買權，於拍定人拍定後，法院會通知優先購買權人，優先購買權人於10日內如不表示優先承買之權，則視為放棄。因此拍定人需等待優先購買權人放棄優先購買權，始取得土地所有權。此外，取得土地所有權者，不能請求拆屋還地，僅得向其請求地租，因此對於此等拍賣案件，不可不慎。

而依上述《民法》第866條之規定，上述地上權人、典權人或承租人有優先購買之權之前提，為未設定抵押權之房地遭拍賣。或者是該地上權人、典權人或承租人於抵押權設定前已經存在，否則該地上權人、典權人或承租人仍存續於拍定後拍賣物上，由拍定人承受。

文章：蓮花地政士事務所 104/8/29

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