蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

法院拍賣房地對於優先購買權之處理，可以下列情形來說明：

(一)土地法第34-1條：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

(二)土地法第104條：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」

(三)土地法第107條：「有耕地三七五租約，耕地出賣時，承租人有優先購買之權。」

(四)民法第426-2條：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」

(五)耕地三七五減租條例第15條：「有耕地三七五租約，耕地出賣時，承租人有優先承買之權。」

(六)國民住宅條例第19條：「國民住宅及基地出售，國民住宅主管機關有優先承購權。」

債權效力和物權效力優先購買權之通知：

(一)債權效力之優先購買權，土地法第34-1：

依據強制執行法第102規定：「共有物應有部分第一次之拍賣，執行法院應通
知他共有人。但無法通知時，不在此限。最低拍賣價額，就共有物全部估價，
按債務人應有部分比例定之。」因此就出賣共有物之部分，應在第一次拍賣時
通知。而他共有人於法院核發權利移轉證明書與拍定人前，自得隨時行使其優
先購買權。 而土地法第34-1優先購買權之效力為債權效力，債權效力之優先購
買權，可由出賣人自行切結優先購買權人已放棄優先購買權。如果出賣人未通
知優先購買權人，而與優先購買權人之外的第三人訂定買賣契約，其契約仍有
效，優先購買權人僅得向出賣人請求損害賠償。(土地登記第97條)

(二)物權效力之優先購買權，土地法第104條、107條、耕地三七五減租條例
第15條、國民住宅條例第19條之優先承買權：

而依土地法第104條規定之優先承買權，應在拍定後通知優先購買權人於10日
內表示是否願意優先購買。而土地法107條、耕地三七五減租條例第15條、國
民住宅條例第19條之優先承買權，雖然沒有應通知之規定，但執行法院一般會
類推適用土地法第104條規定，拍定後通知優先購買權人。而此優先購買權具
物權效力，不可由出賣人自行切結，必須依規定檢附證明文件，必要時再加上
切結，才可辦理買賣登記。若出賣人未通知優先購買權人，而與優先購買權人
之外的第三人訂定買賣契約，優先承買權人可以訴請確認優先權存在，進而訴
請註銷登記。 (土地登記第97條)

假如拍賣公告已經載明有優先購買權人，拍定人於拍定後對於優先購買權有異

議，如否認優先購買權人之權利，拍定人應提起確認優先購買權不存在之訴；

如拍賣公告上並未記載優先購買權人，則拍定後，如有第三人主張優先購買權

者，則該第三人應以確認優先承買權存在之訴以保障其權利。

文章：蓮花地政士事務所 104/08/27

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