蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

因為最近有位朋友遇到過戶問題來詢問，因此這篇文章分享一些過戶買賣雙方常問的問題

1. 一定要做履約保證嗎?

履約保證為第三方建經公司的一個信託帳戶，買方匯入的款項都會存在履約保證專戶中，等到點交結案時款項才會匯給賣方。交易過程中，買賣雙方均可憑履保編號，隨時上網查詢專戶內所有金錢進出動向，買方匯入款項時，建經公司會傳簡訊通知買賣雙方，建經公司也會在結案後，提供雙方明細。因為建議買賣雙方做履約保證，保障交易安全

2. 買賣雙方要負擔什麼稅費?

賣方負擔土地增值稅和隨課的房屋稅，買方負擔契稅、印花稅和規費

3. 為什麼我已經委託代書了，但是我還是需要自己跑機關或是跑銀行?

a.賣方:

賣方需要去戶籍所在地的戶政申請印鑑證明，還有因為現在個資法的關係，如果賣方有銀行貸款到時候需由代書去辦塗銷，需要賣方去銀行寫同意書，同意到時候由代書打電話來問代償的金額，和去領清償證明文件。(每間銀行的塗銷規定會有些許不同)

b.買方:

買方因為現在個資法的關係，需要去銀行寫同意書，同意銀行調聯徵的資料，還有到時候銀行對保時，也需要買方本人過去銀行一趟。

4. 我(買方)什麼時候應該去驗屋呢?

因為現在賣方的銀行貸款是由買方的貸款銀行先代償，代償時銀行會打電話通知買方，是否要撥款，等買方同意之後銀行才會撥款。建議在銀行撥款前買方先去驗屋，尤其是買賣雙方沒有作履約保證的情況下。不過因為現在幾乎都有作履約保證，所以有些買方是在最後要點交時才去驗屋了。建議驗屋時，現況買方自行拍照留底一份。

5.印鑑章需要交給代書嗎?

過戶時需要印鑑證明一份，印鑑證明的登記原因寫「不動產登記」用，印鑑章拿來蓋完過戶的公契之後，代書即會歸還，不需要交給代書保管。

6.為什麼代書要我(買方)簽本票?

對保時代書會要求買方簽一張等同於貸款金額的本票，因為完稅後代書會去辦理過戶，這時不動產所有權人的名字已經過戶到買方名下，但是賣方還沒有拿到款項，因此代書會請買方簽一張等同於貸款金額的本票

7.過戶完成後如何遷出戶籍?

到要遷入地的戶政申請遷入戶籍即可，不需要再另外辦戶籍遷出

8.怎麼申請自請自用的地價稅?

在9月22日前，所有權人本人、配偶或直系親屬在該地辦竣戶籍登記，得申請自用住宅的地價稅(但本人、配偶和未成年子女只能一戶，無出租或營業之情事)。

9. 自備款需要準備幾成
銀行在評估貸款成數時，會依照房子的條件(所在位置、新舊...)和貸款人的條件，都會列入考量。一般來說準備2~3成比較保險。但是有些銀行會搭配一些方案，像是節能家電或是搭配房貸壽險，貸款成數就有機會比較高些。但是有些物件貸款成數會比較低，像是公寓的一樓或是頂樓，還是附近有嫌惡設施，像是宮廟、基地台...等，貸款成數就會比較低，準備4~5成會比較保險。

  發表日期 106/09/06

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