蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

因繼承的共有土地，大多因為分割之限制、共有人想要分割後分配之位置不同、共有人想要比人數再多分割一筆土地當作大家出入的道路、土地上有建物…等原因，導致無法全體協議分割或是調處分割，最後訴請法院判決共有物分割。

分割之限制：

(1)耕地：耕地依照農業發展條例第16條第1項規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。」

(2)建地：受最小建築面積之限制，建築線指示位置也會影響分割後共有人的分配。另外是否為法定空地也需事先查明，法定空地另需依照建築基地法定空地分割辦法分割。

(3)林地：依據土地法31條：「直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。」辦理林地分割時，另需查土地所在地各縣市主管機關對於林地最小分割面積之限制。

(4)建物：已辦畢所有權登記，法令並無禁止分割，及已經增編門牌號或所在地址證明，且其分割處已有定著物可為分隔之樓地板或牆壁之建物為限，才可申請建物分割。

(5)訂有不分割之期限:

a.民法第823條: 各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。 前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。

b.民法第1165條: 被繼承人之遺囑，定有分割遺產之方法，或託他人代定者，從其所定。 遺囑禁止遺產之分割者，其禁止之效力以十年為限。

(6)土地重劃 、 區段徵收得依法公告禁止分割期間

(7) 遺產及贈與稅法第8條: 「遺產稅未繳清前，不得分割遺產」
 

法院在審理共有物分割時會有下列的考量：

(1)盡量依造土地的使用現況來分割：法院會盡量維持土地的使用現況尊重當事人的意願，盡量避免造成拆屋還地的情況。

(2)盡量避免造成袋地：原則上會每塊土地分割後要有道路，避免該土地成為袋地，如果說無聯外道路而無須利用相鄰土地通行時，需確認當事人的意願。

(3)分割後有差額須進行找補，若無找補會有法定抵押權之問題。

應有部分被假扣押、假處分，能否再請求分割?

依據最高法院72 年台上字第 2642 號民事判例債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制 執行法第五十一條第二項規定，僅對於債權人不生效力而已，並非絕對無 效；裁判分割，既係法院基於公平原則，決定適當之方法分割共有物，自 不發生有礙執行效果之問題，債權人即不得對之主張不生效力；且債務人 之應有部分，經實施查封以後，因裁判分割，其權利即集中於分割後之特 定物，此為債務人原有權利在型態上之變更，當為查封效力之所及，於假 處分亦無影響。

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