蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

農舍「老農」和「新農」如何區分？申請農舍一定要投保農保嗎？投保農保就不用提供產銷收據或是農業經營計劃書？「老農配建」蓋農舍後不用受5年移轉限制？國土計畫法施行之後，可否申請農舍？國土計畫法後土地被劃設為農業發展地區第 1 類，可否申請農舍？農舍可否出租、作為學生套房或提供他人使用？

撰寫者 蓮花地政士事務所 許詠筑代書

很多住在都市地區的朋友，退休之後想要在鄉下買一塊農地蓋農舍養老，尤其是都市地區房價飛漲，許多人選擇到鄉下地方買一塊農地自地自建農舍，然而申請農舍法規繁雜，以下為大家整理申請農舍的相關規定。(以下介紹為興建一般農舍，集村農舍另有其他規定)

何謂農民資格：

一般稱取得農業主管機關核准興建農舍資格為「農民資格」。下列為蓮花地政士事務所申辦農民資格之核准函。

依據取得時間點區分為「老農」及「新農」：

民國89年1月28日以前取得該農地稱為老農，於民國89年1月28日之後(包含民國89年1月28日)取得，俗稱為新農。新農不管是在興建農舍年紀、持有期間及未來移轉時間都有較嚴格規範。

新農興建農舍須符合條件：

1.農民

2.申請人無自用農舍

3.農地未曾興建農舍

4.土地現況作農業使用

5.年滿20歲或已結婚者(112年改為18歲)

6.持有土地期間滿2年

7.戶籍登記在土地所在縣市滿2年

8.農地面積不得小於2500平方公尺(756.25坪)

9.移轉限制：農舍使用執照核發滿5年始得移轉

老農興建農舍須符合條件：

1.農民

2.申請人無自用農舍者

3.農地未曾興建農舍

4.土地現況作農業使用

申請農舍一定要有農保嗎？

不是只有投保農保才可以申請農舍，投保勞保或是全民健保第三類被保險人皆可以申請農舍。例如很多人原本投保勞保，退休後才申請農舍，檢附勞保投保證明亦可申請農舍。

投保農保就不用提供生產佐證資料或是農業經營計劃書？

不管是投保農保、勞保還是全民健保第三類被保險人都需要提供2年以上的生產佐證資料及農業經營計劃書，以供承辦審查申請人有2年以上積極從事具經濟性之農業生產事實，農地確實供農業使用而且不影響農業生產環境及農村發展。而不是像市面上謠傳的，有投保農保就不需要產銷收據或是經營計劃書。

有哪些資料可以當農業生產佐證資料？

另有關本辦法(農業用地興建農舍辦法)第3條之1規定，申請人應檢附農業生產相關佐證資料一節，請申請人應檢附下列證明文件之一，且為申請日往前至少二年內每年之農業生產佐證資料：

1.領取農業天然災害救助之證明文件。

2.領取調整耕作制度活化農地計畫轉(契)作補貼之證明文件(不含休耕給付)。

3.繳售公糧稻穀之證明文件。

4.接受農政相關補助計畫之證明文件(不含人力培訓類)。

5.銷售自產農產品相關證明文件或單據：最低額度以每1000平方公尺農產品銷售每年新臺幣30,600元為基數，再依申請農業用地之面積倍數比例調整。

6.農產品通過有機、產銷履歷或優良農產品驗證，或取得產地證明標章等有效期間內之證明文件。

7.其他從事農業生產事實之證明文件。

申請農舍的流程：

1.農業課/局：農業課/局審查申請人是否符合興建農舍之資格，並審查經營計劃書之合理性與必要性，審核通過後核發准許興建農舍之核准函(俗稱「農民資格」)。

2.建管單位：申請人取得核准興建農舍之核准函後需要在一定時間內，檢附相關建築圖說提出申請農舍建築執照。由建管單位審核該土地是否已經有被建造套繪、農舍之建築圖說是否符合農舍之建蔽率、容積率等相關農舍建築法規，審核通過後建管單位核發准許興建農舍之建築執照。

3.興建：申報農舍開工之後，須於一定時間興建農舍完畢。

4.建管單位：申報完工驗收，取得門牌等相關文件後由建管單位核發使用執照。

5.地政：核發使用執照之後，再向地政單位申請建物所有權第一次登記(俗稱「保存登記」)。

「老農配建」自地自建蓋農舍後再移轉不用受5年移轉限制？

由上述可知，新農不管是在興建面積、持有期間或是未來移轉時間都較老農嚴格許多。有人想出變通之方式，買方先跟符合老農資格者購買農地，但先不移轉過戶農地，以老農之名義取得農民資格，待興建完農舍之後，再將土地連同農舍一同過戶與買方，俗稱「老農配建」。然而此方式具有一定程度之風險，需要注意原地主將該筆農地移轉與第三人、辦到一半原地主過逝其子女繼承的問題或是日後假如無法開立農地農用證明稅賦問題…等種種問題，不可不慎。

國土計畫法施行之後，可否申請農舍？國土計畫法後土地被劃設為農業發展地區第 1 類，可否申請農舍？

農舍管制方向由行政院農業委員會研議中，目前於國土計畫土地使用管制規則容許使用情形表草案係延續現行機制，得於原依區域計畫法編定之農牧用地、養殖用地、鹽業用地範圍內，依農業發展條例相關規定申請農舍。並不像謠傳的，國土計畫法施行之後農舍就沒有辦法申請。另外，實施國土計畫法之後不管農地被劃設為農業發展地區第 1 類、第2類或第3類，仍然延續現有機制，依農業發展條例相關規定申請農舍。

農舍可否出租、作為學生套房或提供他人使用？

農舍興建辦法的立法意旨，係以「自用」為原則，申請或是移轉農舍時皆須符合名下「無自用農舍」而需興建者，如果將農舍出租或他人使用不符合農舍自用之原則。此外，依非都市土地使用管制規則第6條附表1規定，農牧用地容許使用項目「農舍」之許可使用細目包括「農舍及農舍附屬設施」、「農產品之零售」、「農作物生產資材及日用品零售」及「民宿」。農舍如作為學生套房，不符上述農舍容許使用之規定。

農舍移轉會產生哪些相關的稅金呢？下列就農舍坐落之農地與農舍分別介紹：

農舍坐落之農地：

1.土地增值稅：農地作農業使用，取得鄉鎮市公所核發之「農業用地作農業使用證明」，得申請不課徵土地增值稅。但是如果現場沒有作農業使用無法取得「農業用地作農業使用證明」，或是移轉與法人，仍然需要繳納土地增值稅。

2.房地合一稅：農地作農業使用，取得鄉鎮市公所核發之「農業用地作農業使用證明」，得免徵房地合一稅。

3.贈與稅：農地作農業使用，取得鄉鎮市公所核發之「農業用地作農業使用證明」，移轉與民法第1138條所定之繼承人(直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母)，免徵贈與稅。但是如果贈與民法第1138條以外之繼承人，仍需繳納贈與稅。

4.遺產稅：農地作農業使用，取得鄉鎮市公所核發之「農業用地作農業使用證明」，免徵遺產稅。

農舍：

1.契稅：農舍移轉，需依據農舍之房屋現值課徵百分之六契稅。

2.房地合一稅：且為配合農業政策，於所得稅法第4條之4第3項明定將「農舍」排除於房地合一所得稅之課徵範圍外。但是不用繳納房地合一稅，還是需要繳納財產交易所得稅。

3.贈與稅：農舍贈與，仍需課徵贈與稅。

4.遺產稅：農舍繼承，仍需課徵遺產稅。

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