蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

最近辦到一個案子比較特殊，土地謄本上有農舍套繪註記，但是地上的農舍已經拆除，該農舍是前地主興建的。該地主想要出售土地要不要通知農舍所有權人？農舍所有權人有沒有優先購買權？此優先購買權是物權效力還是債權效力的優先購買權？如果找不到該農舍所有權人要如何解除農舍套繪？

農舍是在農發條例89年修正施行前已興建完成

如果農舍是在農業發展條例89年修正施行前興建的，該農舍和土地已經分屬於不同人所有時，則不受農業發展條例第18條第4項之規定，農舍應與其坐落用地併同移轉的限制。但是出售前須通知農舍所有權人。

惟農舍和土地倘若仍屬同一人所有，出售時仍受農舍應與其坐落用地併同移轉的限制。

農舍是在89年修正施行後已興建完成

農舍是在農業發展條例89年修正施行後才興建的，則農舍應與其坐落用地併同移轉。然而因該農舍已經拆除，該地主仍可以直接出售該筆土地，但是出售前仍需通知該農舍所有權人。

此優先購買權是物權效力還是債權效力的優先購買權？

此優先購買權為土地法第104條之物權效力的優先購買權。如果該地主沒有通知農舍所有權人就出售該筆土地，未來農舍所有權人可以主張該移轉行為無效。

如果找不到該農舍所有權人要如何解除農舍套繪？

詳細如何解除農舍套繪，請洽蓮花地政士事務所08-7732113

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農業用地於農業發展條例89年修正施行前已興建農舍，該農業用地與農舍分屬不同所有權人，農舍申辦所有權移轉登記事宜

內政部93年11月2日內授中辦地字第0930015211號函

按「…三、農業用地於農業發展條例89年修正施行前已興建農舍，若該農業用地與農舍分屬不同所有權人，為避免該類所有權人無法處分其產權之疑慮，本會業於91年10月21日農企字第0910156498號函建議該農舍或農地移轉時得不受農業發展條例第18條第4項之限制，並供貴部參酌；另農舍如屬農業發展條例89年修正施行後興建者，上開條例第18條第4項精神宜維持。即農舍若屬上開條例89年修正施行前已興建完成，且農舍與農地分屬不同所有權人時，於農舍或農業用地移轉時，本會認為得不受上開條例第18條第4項之限制。

四、若農舍與農業用地已分屬不同所有權人者，農舍於拍賣或移轉時，農舍坐落用地之土地所有權人宜有依同樣條件優先購買之權，以符合土地法第104條及農業發展條例第18條第4項之立法意旨與政策目的。」為行政院農業委員會93年10月27日農企字第0930150054號函所明釋，故本案農地及其地上農舍於農業發展條例修正施行前即分屬不同所有權人，今該農舍單獨申辦所有權移轉登記，無須依本部86年8月8日台（86）內地字8684869號函具結，惟仍需要先踐行土地法第104條之程序；倘嗣後該農舍（或坐落基地）再移轉時，亦不受農業發展條例第18條第4項之限制。

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