蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

(一 )綜合所得稅

租賃收入申報綜合所得稅的費用認定

屋主申報租賃收入，可以採用標準扣除額之方式，以43%認列為成本免提出憑證。也可採用列舉申報方式申報租賃費用。分述如下：

房東而言，房客欠繳租金、租期屆滿尚未搬離租屋處，一旦租約經法院公證，可直接由法院強制執行，對房客來說，未來也較不用擔心押金遭「惡房東」惡意扣留等問題；契約公證可省略繁複、耗時及耗費金錢成本的司法程序，甚至屬於「不定期租約」的房客，仍可受到「買賣不破租賃」的保障，房東要藉《土地法》以自住理由收回房屋的難度也提高。而契約要公證，應該要加註：“承租人或出租人如果有違反契約，皆應逕受強制執行”的條文。

對房東而言：

租賃契約成立：

不動產租賃契約，期限超過一年者必須以書面訂立租約，如果未以書面訂立，則視為不定期之租賃(民422)。

又不動產租賃契約之期限，依民法規定，租賃期限不得逾20年，約定期限超過20年者，縮短為20年，於原租賃期限屆滿時，可更新之，而更新之期限仍不能過20年。租賃最短期限，民法並無規定。

有關興建集村農舍之配合耕地可否併同農舍坐落基地，按自用住宅稅率核課土地增值稅

屏東縣政府稅務局表示：土地所有權人出售自用住宅用地申請適用特別稅率課徵土地增值稅，原則上以該自用住宅坐落之基地為要件，亦即以建築改良物所有權狀上記載之基地地號為準。又依農業用地興建農舍辦法第9條第2項第3款規定，申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地10％，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於農業用地面積90％，爰農舍出售，其自用住宅坐落基地之認定，應以依法興建農舍所座落之基地面積為準。您對土地增值稅有不了解的地方，可以直接向該局或所屬各分局洽詢，將有專人解答，亦可上網查詢，網址為：www.pttb.gov.tw。

更新日期：2015/07/24

(一) 房屋所有人：

房屋所有人，指已辦理登記之所有權人及未辦理所有權登記之實際房屋所有人，但新建之房屋未經所有權移轉，應以營建申請人(即起造人)為房屋實際所有人。若房屋為共有，則向共有人徵收之，並應由共有人推定1人繳納。實務上，為方便共有人繳納房屋稅及免除送單催繳之困難，在不影響稅收範圍內，亦准予案所有權人持分比率分別發單課徵。

(二) 房屋設有典權者為典權人：

房屋設有典權者，則房屋已交由典權人使用、收益、管理，故規定應由典權人負繳納房屋稅之義務。若房屋設定典權，於典期屆滿，未再辦理典權登記，應向房屋所有人徵收之。（財政部60台財稅第35829號令）

房屋稅條例第3條規定：「房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象。」

重購退稅地價之計算標準

依土地稅法第36條規定：「前條第一項所稱為出售土地地價，以該次移轉計徵土地增值稅之地價為準；該次移轉課徵契稅之土地，以該次移轉計徵契稅之地價為準。」及明定出售土地地價及新購土地地價均以課徵土地增值稅或契稅之地價為準。

【依據土地稅法35條規定，下列情況下才可以申請重購退稅】

一 自用住宅：自用住宅用地出售或被徵收後，另行購買都市土地未超過

三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分，仍做自用住宅用地者

二 自營工廠：自營工廠用地出售或被徵收後，另於其他都市計畫工業區

 依法免徵土地增值稅之土地，主管稅捐機關應依左列規定核定其移轉現值並發給免稅證明，以憑辦理土地所有權移轉登記：<土稅30-1>

(1)免徵土地增值稅之公有土地，以實際出售價額為準。但各級政府贈與或受贈之土地，以贈與契約訂約日當期之公告土地現值為準。

一 重劃後土地之減徵

 依土地稅法第39條第四項規定：「經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵40%。」 而「重劃土地」包括政府機關辦理重劃之土地及土地所有權人自辦重劃之土地，而所謂 「重劃」，市地重劃及農地重劃均應包括在裡面。

   而辦理重劃土地，於重劃後第一次移轉，土地增值稅可減徵40%，但繼承原因如發生在重劃後之土地，繼承人於辦竣繼承登記後再行移轉時，已不屬重劃後第一次移轉，不適用減徵土地增值稅40%規定。因繼承而取得的土地不須課徵土地增值稅，而繼承之土地於移轉時，是以繼承開始時的土地公告現值作為計算土地增值稅的基礎，其土地增值稅已減輕，故繼承也屬於移轉發生原因，不算重劃後首次移轉，所以，繼承原因發生在重劃後的土地，已不適用減徵土地增值稅40%之規定。