蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

贈與或繼承時之估價 ：

以下以此案例分析比較以買賣 、 贈與或繼承移轉不動產稅賦差異之比較 ：

  案例 ： 陳先生今年 70 歲 ， 目前的財產有土地 ， 市價約 8 億 ， 公告現值約 4 億 ， 前次移轉之公告現值約 1 億 。 請問陳先生採用買賣 、 贈與或繼承之方式移轉土地較有利 ？

1. 土地買賣時:

(1)土地增值稅 ：(有償移轉者，賣方為土地增值稅納稅義務人)

1. a. 一般土地：(2億-1億)x20%+(3億-2億)x30%+(4億-3億)x40%=9,000萬

2. b. 自用住宅用地：(4億-1億)x10%=3,000萬

3.  

(2)印花稅：不論一般用地或自用住宅用地，買賣土地之印花稅皆按土地公告現值之1‰

印花稅=4億x1‰=40萬

2. 土地贈與時:

(1)土地增值稅(無償移轉者，受贈人為土地增值稅納稅義務人)：依財政部71年1月6日台財稅第30040號函，贈與移轉並非出售，不適用土地稅法第34條規定，不能按自用住宅用地特別稅率課徵土地增值稅。 

因此不論該筆土地為一般用地或是自用住宅用地 ， 其土地增值稅皆為 9,000 萬

(2)印花稅 ：不論一般用地或自用住宅用地，買賣土地之印花稅皆按土地公告現值之 1 ‰

印花稅 =4 億 x1 ‰ =40 萬

(3)贈與稅：(贈與人為贈與稅之納稅義務人；贈與附有負擔者，得自贈與總額中扣除，例如由受贈人繳納之契稅、土地增值稅或之後由受贈人負責繳納之貸款，得自贈與總額中扣除)

3.土地繼承時:

(1) 土地增值稅 ： 土地採繼承時 ， 免徵土地增值稅

(2) 印花稅 ： 土地採繼承時 ， 亦免徵印花稅

(3) 遺產稅(繼承人為納稅義務人)

1. 【40,000萬-(1,200+493+123)萬】x10%=3,818.4萬

2. (假設僅考慮免稅額1200萬、配偶扣除額493萬和喪葬費扣除額123萬，其餘暫不列入考慮)

    

土地買賣 、 贈與及繼承之稅負比較 ：

     (1) 一般土地

(2) 自用住宅用地

採用買賣 、 贈與或繼承移轉不動產 ， 那些因素應該列入考量 ：

1. (1) 土地係一般用地或自用住宅用地

   一般用地不論在買賣或贈與時，皆須依土地公告現值之漲價總數額倍數，分別課徵20%、30%或40%之土地增值稅；但是如果是自用住宅用地僅需依漲價總數額課徵10%的土地增值稅。

2. (2)分年贈與方式移轉

   採買賣方式須繳納土地增值稅，採贈與方式除了土地增值稅外，另須繳納贈與稅。但是如果利用每年220萬贈與免稅額之優惠，分年贈與，未必較買賣方式不利。

3. (3)財產總額高低

   如果遺產總額之課稅金額不高，則採用死後繼承方式，可能不用繳納遺產稅或是繳納極少之遺產稅。(遺產總額小於遺產稅之基本免稅和扣除額)。而採用買賣或贈與方式，多少會繳納些土增稅或贈與稅。

4. (4)太早移轉財產與子女

5. 過早移轉財產給子女，可能有子女揮霍受贈財產之疑慮，此時利用信託或是保險，也是個不錯的選擇。

6. (5)被繼承人死亡前2年內之贈與擬制為遺產

   依遺產及贈與稅法第15條-1規定，如果贈與是在被繼承人死亡前2年內之贈與特定人士，會被擬制為遺產課稅。

    

7.  

8. 遺產及贈與稅法第15條第1項規定：「被繼承人死亡前二年內贈與下列個人之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額，依本法規定徵稅：
   (1)被繼承人之配偶。
   (2) 被繼承人依民法第1138條及第1140條規定之各順序繼承人。
   (3) 前款各順序繼承人之配偶

蓮花地政士事務所   104/11/30

【許詠筑代書 /  08-7732113】

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