蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

在替客戶規劃休閒農場時，常會規劃民宿，解決小規模之休閒農場需要變更土地之問題，讓休閒農場提供更多元之服務，另外也有以農舍作為民宿。以下就常見可以做民宿之用地介紹：

依據民國108年10月9日規定之民宿管理辦法第3條規定﹔

民宿之設置，以下列地區為限，並須符合各該相關土地使用管制法令之規定：

一、非都市土地。

最近一位客戶，他的土地是丁種建築用地，土地的後面有一小塊畸零地。客戶原本就那塊畸零地已經有承租，有基地租約，然而客戶自己去辦理讓售後才被國產署告知不符合讓售之要件。事後客戶來找我們，問有什麼方式可以購買這塊畸零地？在評估購買國產署土地的各種讓售、標售方式後，後來建議客戶先向屏東縣政府取得「屏東縣公有畸零地或裡地合併使用證明書」，再向國產署申請讓售該筆畸零地。另外，在申請合併使用證明書前，需要先指定建築線~

核發基準-以屏東縣為例：

得申請核發公有畸零地合併使用證明書基準：

1、相鄰之私有土地及公有土地均為畸零地，非合併無法建築使用。

何謂袋地：

指與公路無適宜聯絡，致不能為通常使用之土地；或雖與公路有聯絡，其聯絡並不適宜、不敷建築基本需求或通行有困難，致不能為通常使用之土地。

民法第 789 條：「因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。數宗土地同屬於一人所有，讓與其一部或同時分別讓與數人，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，亦同。」

常常有共有的耕地，共有人間因為要分割的位置談不攏﹔或是5個共有人，想要割成6塊，其中一塊維持共有作共同的行走道路使用﹔每個人應有部分面積太小未達最小分割面積…等種種原因，造成沒有辦法分割。

建議共有人們可以先打分管契約，把大家各自使用部分約定劃分出來，這樣不管是日後要移轉給第三人或是開農地農用證明，都會比較清楚。以下是常見的疑惑：

一、分管契約是否需要訂立書面協議書：

分管契約之成立，必須由全體共有人共同協議，且不以訂立書面為必要，實務上以明示或是默示均無不可。 但是如果部分共有人將其應有部分賣給第三人，為保護善意第三人，維持交易的安全，只有在受讓人知悉或可得而知分管契約存在時，才會受到分管契約拘束。

地上建物未辦理保存登記（即無建物所有權狀），本人、配偶或直系親屬在該地辦竣戶籍，沒有出租或營業，且房子為本人、配偶或直系親屬所有，只要向地政事務所申請建物勘測成果圖或建物勘查結果通知書，提供稅捐機關認定該建物坐落之土地地號，仍可申請適用自用住宅地價稅(由10‰降低為2‰)。

☆備註：本人、配偶及未成年受扶養親屬的自用住宅用地只能1處，但如果擁有2處以上的自用住宅時，則可1處以本人、配偶或未成年子女設籍，其他處如成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中1人辦竣戶籍登記，在其他條件都符合的情形下，還是可以不受1處的限制，全部可以適用優惠稅率。

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臺灣高等法院110年度上易字第64號判決

共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定有明文。而依前揭規定，各共有人為共有人之全體利益，得單獨或與其他共有人合併提起回復共有物之訴，乃屬賦予起訴之各共有人得為全體共有人利益起訴之法定訴訟擔當規定，且於92年9月1日增訂施行民事訴訟法第67條之1、第507條之1後，亦已賦予未起訴共有人事前或事後程序保障，故起訴之各共有人如受勝訴判決，因其係為全體利益所提起，其利益及於其他未起訴之共有人，上開訴訟之確定判決效力自及於全體共有人。

臺灣高等法院95年度上易字第866號民事判決

「周根地與被上訴人就系爭土地係分別共有人，並非公同共有人，部分共有人起訴請求回復共有物，為類似必要共同訴訟而非固有必要共同訴訟；在必要共同訴訟，共同訴訟人中一人之行為，不利於共同訴訟人者，其效力不及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文，是周根地起訴請求返還共有物之訴，業受敗訴判決，其效力自不及於分別共有人之被上訴人。」

耕地辦理信託登記 應檢附農地作農業使用證明書或符合土地使用管制證明

內政部 89 年 11 月 29 日(89)台內中地字第 8922046 號

說明：

一、依據法務部八十九年十一月六日法八十九律決字第○四○四三三號函暨屏東縣政府八十九年八月二十八日八九屏地籍字第一三六六五八號函辦理。

最近蛋價屢屢創新高，有許多的農民來詢問蓋雞舍、鴨舍的問題，此外許多人也考量禽舍的屋頂架設太陽能。

另外由於這兩年氣候的因素普遍聽到農民養殖的收成沒有那麼好，許多原本是室外養殖池的農民開始想要轉作室內的養殖池，並考量屋頂架設太陽能板。

也有農民正在評估要興建雞舍、鴨舍，或是興建室內養殖池，到底飼養哪個比較好呢？我們身為農民子弟，家裡同時有飼養鴨也有養蝦，就這兩種產業農民比較常問的問題比較如下：

■興建成本：

目前跟很多太陽能公司配合，太陽能公司常常遇到下列問題：🧐

■可以做農電共生/漁電共生/畜電共生的使用地類別不清楚。
■有些有建造和使用執照的案場，太陽能公司很高興拿資料去排饋線了，花了很多的時間成本排饋線，最後才被告知說現況和建使造已經不相同，而且因為改善現況的成本太高，甚至會導致現況無法繼續營運，前面花了許多時間金錢就付諸流水。