蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

王先生在105年2月買入一間房子，持有5年之後賣出。他原本想說持有5年適用的房地合一稅稅率20%，再扣掉裝潢的費用30萬，最後繳的房地合一稅應該5~6萬而已。然而，在申報房地合一稅的時候，王先生卻找不到當初買賣房屋的買賣契約書，另外，裝潢的費用，當初的裝潢公司只有提供估價單，沒有提供發票。國稅局要求王先生補資料，該怎麼辦呢？

一、買賣契約書一定要留底：

申報房地合一稅需要提供當初買入和現在賣出的買賣契約書影本。賣出的買賣契約書影本因為剛買賣而已，所以大家都有辦法提供，但是當初買房子的買賣契約書影本，很多客戶就遺失找不到了。

好險這位王先生，他當初買房子的貸款銀行願意提供銀行留底的買賣契約書影本，讓他可以順利申報房地合一稅。

自益信託, 受託人出售土地時，仍准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅

台財稅字第0920454818號：土地為信託財產者，其於信託關係存續期間，如委託人與受益人同屬一人（自益信託），且該地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用，與該土地信託目的不相違背者，該委託人視同土地所有權人，如其他要件符合土地稅法第9條及第34條規定，受託人出售土地時，仍准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

重購自宅用地後辦理自益信託如符要件仍可辦理退稅

財政部93/07/28台財稅字第0930451957號令：「重購自宅用地後辦理自益信託如符要件仍可辦理退稅」。

 1.我現場種植鳳梨，農糧產品加工室的除了烘乾自己種植的鳳梨之外，另外烘乾進口之草莓，可以嗎﹖

初級加工場所使用之原物料必須要是國產且具有溯源以上之農產品，包括溯源登錄農產品、依農產品生產及驗證管理法驗證合格之農產品、依有機農業促進法驗證合格之有機或有機轉型期農產品。

因此如果另外烘乾國外進口之草莓，不在初級加工場允許範圍內。

2.我有3甲的農地種植鳳梨，想成立小型的鳳梨的果乾加工室，因為需要上架到各大通路，需要有「工廠登記」的文件，農地可以「工廠登記」嗎?

 遺產及贈與稅法第30條規定，遺產稅應納稅額在30萬元以上，如果納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，可於繳稅期限內，就現金不足繳納部分，申請以被繼承人在我國境內的遺產或繼承人所持有易於變價及保管的實物抵繳遺產稅，下列就遺產稅實物抵繳的要件說明。

遺產稅應納稅額在30萬元以上：

如果遺產稅額在30萬以下，則不能申請實物抵繳。

納稅義務人確有困難：

委託人於信託關係存續中死亡受託人移轉信託財產予指定受益人應申報繳納土增稅

民國 101 年 01 月 20 日

台財稅字第10000467990號

主旨：委託人於信託關係存續中死亡，信託契約約定委託人死亡為信託關係消滅事由，且信託財產歸屬委託人自書遺囑指定繼承人，該信託財產移轉時，應否申報繳納土地增值稅及契稅疑義乙案。說明：二、本案經函准法務部100年11月22日法律字第1000026003函復略以，（一）按信託法第66條規定：「信託關係消滅時，於受託人移轉信託財產於前條歸屬權利人前，信託關係視為存續，以歸屬權利人視為受益人。」其立法意旨係信託關係消滅後，受託人有義務將信託財產移轉於信託財產之歸屬權利人，惟因信託財產之移轉手續未必於短期內所能完成，為保障信託財產歸屬權利人之權益，遂有本條規定之設。準此，本件委託人死亡，則依其約定信託關係消滅，僅在信託財產移轉於其歸屬權利人前，信託關係視為存續。（二）次按民法第1202條規定：「遺囑人以一定之財產為遺贈，而其財產在繼承開始時，有一部分不屬於遺產者，其一部分遺贈為無效；全部不屬於遺產者，其全部遺贈為無效。但遺囑另有意思表示者，從其意思。」本件立遺囑人在99年5月19日所立自書遺囑，將一定之不動產，指定由兒子2人分別「繼承」各二分之一，其真意究係繼承人應繼分之指定抑或屬於遺贈，涉及遺囑之解釋，尚非無疑。惟立遺囑人（委託人）又於同年月31日訂立信託契約，將該等不動產信託移轉與受託人，則於委託人死亡時，該等不動產係屬信託財產，權利應歸屬受益人，而非屬遺產；且其遺囑未有明確意思表示，從而縱認遺囑人之意思係遺贈，依上開民法第1202條規定，其遺贈亦為無效。依上，是類不動產於委託人死亡時並非屬其遺產亦非屬遺贈，仍屬信託財產。三、按「以土地為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人，課徵土地增值稅。」「以不動產為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人時，應由歸屬權利人估價立契，依第16 條規定之期限申報繳納贈與契稅。」分別為土地稅法第5 條之2 第2 項及契稅條例第7 條之l 所明定。本案委託人於信託關係存續中死亡，受託人依信託契約移轉信託財產與委託人指定之受益人時，應依上開規定辦理。

財政部107.11.16新聞稿

財政部高雄國稅局表示，出售依農業發展條例申請興建的「農業設施」，非屬房地合一所得稅課徵範圍，個人交易該農業設施的所得，應依所得稅法第14條第1項第7類規定課徵個人綜合所得稅。

該局進一步說明，個人房屋土地交易所得稅(下稱房地合一所得稅)的施行，是為解決房屋及土地分開課稅的缺失，並以健全不動產市場發展為目標，進而將房屋、土地之交易所得合一，按實價分離課徵所得稅；且為配合農業政策，於所得稅法第4條之4第3項明定將「農舍」排除於房地合一所得稅之課徵範圍外，依同法第14條第1項第7類財產交易所得規定課徵個人綜合所得稅；「農業設施」係依農業發展條例第8條之1規定於農業用地上興建之固定基礎設施，其與「農舍」同為與農業經營密不可分，基於農業設施及農舍同為農業使用之目的，並考量房地合一所得稅制將「農舍」排除於適用範圍之立法意旨，財政部於107年8月20日發布台財稅字第10704534300號解釋令，將出售「農業設施」比照「農舍」一併排除適用房地合一所得稅，核釋個人交易農業設施之所得，應併同其他各類所得課徵個人綜合所得稅。

該局呼籲，納稅義務人如有交易房屋土地，除所得稅法明定係屬於免課徵房地合一所得稅標的或非屬房地合一所得稅課徵範圍標的外，餘交易案件，不論盈虧，皆應於完成所有權移轉登記日次日起算30日內辦理房地合一所得稅申報，以免受罰。

釋涉及所有權移轉之農業用地分割，應以分割前原地號查核作農業使用案

農企字第0990173959號

主旨：有關被繼承人所遺農業用地上有墳墓（於土地使用編定後始存在）坐落其上，繼承人辦理假分割為2筆土地，就無墳墓部分可否核發農業用地作農業使用證明書案，復請 查照。