蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

(一 )綜合所得稅

租賃收入申報綜合所得稅的費用認定

屋主申報租賃收入，可以採用標準扣除額之方式，以43%認列為成本免提出憑證。也可採用列舉申報方式申報租賃費用。分述如下：

(1)標準扣除額方式: 43% 為必要開銷 57% 為淨所得
例如：租金1萬 x 12個月 x 57％ = 6.84 萬 ; 6.84萬併入所得申報

(2)列舉申報方式：年度租金總收入- 列舉支出(折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加稅捐、產物保險費及向金融機構借款購屋而支出的利息費用…等)

若大於年度租金總收入43%，採實報實銷方式才划算，餘額併入綜合所得稅中申報。

以上兩種申報方式擇其一，於每年申報綜合所得稅時併入所得一起申報。

計算租賃所產生的稅額

屋主以扣除費用後的租賃收入，乘上屋主的綜合所得稅稅率，則可以算出屋主租賃的稅費。

(租金-租賃費用)x綜合所得稅稅率 = 租賃稅費

108綜合所得稅稅率 (明年109年5月報稅用)

(二)地價稅

如果屋主原本在此地有設立戶籍申請自用住宅用地之地價稅，報稅之後。其土地使用會從原來的自用住宅用地變成一般私有土地，其申報稅率之調整幅度，自用住宅的稅率為千分之二，一般私有土地稅率為千分之十，一般私有土地稅率為自用住宅的五倍。而其超過累進起點地價時，則依據累進課稅。

(三)房屋稅

房屋稅依據課稅現值乘以適用稅率。報稅之後，如果還是做為住家使用，仍然依住家稅率課徵房屋稅。但是依照住家非自住房屋稅率課徵

高雄市房屋稅徵收自治條例：(104年2月5日高雄市政府高市府財稅金字第10430229500號令修正)

(四)土地增值稅

符合自用住宅要件課徵土地增值稅(一生一次、一生一屋)，其土地增值稅為10%。而符合自用住宅重購退稅要件者，其還可以申請退稅。如果以一般稅率課徵，依其漲價數額累進課徵20%、30%、40%。因此如果屋主近期內有賣出房屋之計畫，建議注意租賃關係結束後，在多久期間內賣出，才符合自用住宅用地要件。

一生一次之自用住宅，除了符合其他要件外，要在出售前一年無出租或營業之情事才可適用自用住宅。一生一屋之自用住宅，除了符合其他要件外，要在出售前五年無出租或營業之情事才可適用自用住宅。重購退稅之自用住宅，除了符合其他要件外，要在出售前一年無出租或營業之情事才可適用自用住宅重購退稅。

文章：蓮花地政士事務所  104/07/27

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