蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

  曾經有租客利用屋主出租房屋但沒遷走屋主戶籍，偽造房東簽發的本票向法院聲請本票裁定、取得債權憑證，法院依戶籍地址向屋主進行通知時，通知書卻遭租客攔截，此房屋也就在神不知鬼不覺的情況下遭法院拍賣。

  但又想辦理自用住宅的地價稅，自用住宅地價稅每年稅率為千分之二，非自用地價稅稅率為千分之十，兩者就差了5倍。每年差異的稅金不少。辦自用住宅地價稅需要設立戶籍，但又怕房子被以上述的方式遭法拍。有下列方式可以因應：

1內政部有「地籍異動即時通」便民服務。申請「即時通」服務後，名下已登記的不動產只要遇有申請買賣、拍賣、贈與、信託、抵押權設定、查封、假扣押及書狀補給登記案件，轄區地政事務所將會在登記案件「收件」或「異動完成」時，以手機簡訊或電子郵件通知，使所有權人能夠即時收到通知及因應處理。

因為最近有位朋友遇到過戶問題來詢問，因此這篇文章分享一些過戶買賣雙方常問的問題

1. 一定要做履約保證嗎?

過戶的流程為 簽約->用印->完稅->過戶->交屋

 代書流程「賣方」應備證件

由於不動產有價高、保值及可流通等特性，可能成為不法分子漂白贓款之管

地政士及不動產經紀業（包含不動產仲介業及代銷業）納入洗錢防制之體系。地政士及不動產經紀業從事與不動產買賣交易有關行為時，為洗錢防制法指定之非金融事業或人員，應確認及留存客戶身分資料、加強客戶審查、留存交易紀錄、向法務部調查局申報疑似犯罪之交易。

依民法758條不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。

購買未辦未辦保存登記的建物，由於未在地政機關辦理登記，因此未發生所有權移轉之效力，即使已經在稅捐機關辦理稅籍移轉之手續，該建物所有權仍然屬於當初起造人之所有，如發生繼承則為繼承人。

然法院在實務上認為該建築物的所有權雖然不能移轉，但仍發生事實上處分權移轉的效力，而使買受人得自由使用、收益、處分該建築物，並排除他人之干涉。

印花稅

父母親為簽約人，子女為登記名義人

常在簽約桌上見到，父母親未能決定房地要登記為那一位子女，在簽約後才計畫登記為那一位子女。買賣過程中，買賣價金也都由父母親直接支付。視為父母親直接贈與不動產給子女，以公告現值和評定價格課徵贈與稅。

簽約人和房屋登記所有權人為子女

常見父母親認為一開始簽約人和登記名義人都以子女名義簽約，比較不容易被國稅局發現贈與，但是買賣過程中，買賣價金都由父母親直接支付。由於買賣過程中，子女未能提出價金確為其所有之證據，則視為父母親贈與現金給子女作為購買不動產之用，而非以不動產現值課徵贈與稅。

臺灣省各縣市國民住宅轉售出典贈與交換作業要點

內政部90.12.11台內營字第9067593號函修正
內政部98.2.12台內營字第0970810544號函修正「台灣省各縣市國民住宅轉售出典贈與交換作業要點」為「臺灣省各縣市國民住宅轉售出典贈與交換作業要點」，並修正全文，自即日生效
內政部104.2.24台內營字第1040802840號函停止適用

本行支票：

是指一般商業銀行所開立之本行支票，銀行簽發一定之金額，於指定之到期日由自己或分支機構無條件支付與受款人或執票人之票據（銀行為付款人）。

台支：

另外一種常見支票就是一般所稱「台支」，以台灣銀行為發票人的支票，或以其他銀行為發票人，以台灣銀行為付款人之支票，因為最終票據責任之發票人與付款人都為銀行，且請求銀行開立台支時即必需向銀行繳交同額票款，可保障支票之兌現，故收受台支較收受一般支票更有保障。

什麼是房貸型壽險? 貸款時一定要搭配買嗎?

所謂「房貸壽險」，就是在辦理房屋貸款的同時，搭配一張定期壽險保單，保額則搭配房貸額度，消費者可依據自身需求，選擇「遞減型」、「平準型」及「寬限期」保額三種。

所謂「平準型」，是指投保的保額不論天數期間多久都是固定的，通常保額與當初申貸的房貸額度相同，因此若投保人發生變故，理賠金將先用以清償銀行房貸，不像一般保險由親人當受益人，剩餘的理賠金再給付往生投保人的家人，作為安家費。「遞減型」是指保額隨著房貸餘額的清償而逐漸減少，因此當投保人發生變故時，理賠金就相當於尚未清償的房貸餘額部分，而遞減型的保費也因此較平準型便宜。至於「寬限期」，則採前三年只繳利息的方式，第四年開始才連本帶利一起還，所以發展出「寬限期」式的房貸壽險，作用是前三年的保額採平準式，第四年起變成遞減式，屬於混合式的房貸壽險。

連帶保證人的意思是說，只要買方付不出錢了，就可以直接向連帶保證人要錢。但是 一般保證人的意思是說，債權人要主動向賣方討債，要在債務人名下完全沒有財產可以查封追討的情況下，才可以向一般保證人追討。

目前「保證人」分為兩種：「一般保證人」與「連帶保證人」（又稱連帶債務人）, 所負的權利義務如下：

認識本票確保權益

本票者，乃發票人簽發一定之金額，於指定之到期日，由「自己」無條件支付與受款人或執票人之票據。因其有指定之到期日，係由發票人本人預約為一定金額之支付，執票人於未到期前，信賴發票人之信用而收受之，故屬「信用證券」及「自付證券」。 
如果就票據付款人來區別，匯票是委託他人付款，支票是委託金融業者付款，而本票則是由發票人自己付款，因另無付款人之存在，故本票之當事人僅有發票人與受款人二者而已。 

何謂物之瑕疵擔保責任

依民法第354條第一項規定「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。」以上可得知，所謂物之瑕疵擔保責任，乃指賣方於標的物危險移轉（即物之交付）予買方時，應擔保該標的物無滅失減少其價值，或無滅失減少其效用之瑕疵。

其要件有三:

1. 物之瑕疵須於危險移轉時存在。