蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

使用借貸和租賃的差異

民法第464條：「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。而租賃依據民法421條。「當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約」。雙方的差異為無償和有償之差別。

是否可以拘束第三人

使用借貸其為使用借貸的關係者，除貸與人與借用人間另有特約外，無移轉其權利於第三人之可言。而使用借貸其為債權契約，只能拘束契約雙方，沒有辦法拘束第三人  。

一、查土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用（內政部89年6月8日台內地字第8907933號函釋參照）。

二、另上開土地法條文並未規範該房屋須為合法房屋，始得依該條主張優先購買權，且自己出資建築，係屬法律事實行為，縱未登記，出資人於建築完成後即已取得房屋所有權；又違章建築雖不得向登記機關辦理所有權登記，但仍得為交易之標的，買受人取得事實上處分權，故實務上法院裁判見解，不以該房屋合法為前提，違章建築之房屋，於符合前揭法條規定者，仍得主張優先購買權之適用（最高法院48年台上字第1812判例、85年台上字第1051號與86年台上字第1785號判決參照）。

拍賣標的物每次流標法院都會打八折，相對的土地拍賣底價就會越來越低，只要土地拍賣底價低於今年(當年)土地公告現值，低於的部分稱為「拍後增值」，這是稅法從低原則。

1. 土地拍定價格低於公告現值以土地拍定價為前次移轉價
2. 土地拍定價高於公告現值以公告現值為前次移轉價

拍後增值為正數代表拍賣底價低於當年度公告現值，如以底價得標，便有隱藏土地增值稅，再轉手時成本就會浮現出來。　　

(一)設定抵押權時，房屋、土地未併同拍賣：

依《民法》第876條第1項：「設定抵押權時土地及其土地上之建築物，同屬一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。」第2項：「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬一人所有，而以以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」

法院拍賣房地對於優先購買權之處理，可以下列情形來說明：

(一)土地法第34-1條：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

(二)土地法第104條：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」

(三)土地法第107條：「有耕地三七五租約，耕地出賣時，承租人有優先購買之權。」

《辦理強制執行事件應行注意事項》第40點第4款規定：「依本法第七十五
條第四項得合併拍賣之動產及不動產，以具有不可分離之關係或能增加拍賣
總價額者為限。」

家具中如果具有不可分離之關係，像是附於房屋的裝潢、衛浴設備、貼附
的櫃子…等，屬於不動產的部分，應連同建物一併點交。但是如果是可拆
卸的家電，像是冷氣、電視、冰箱…等則屬於動產，屬於原所有權人所有
，不在點交範圍內。 

經確認應予點交之動產，法院則會執行點交的程序，如果非屬點交之物，
依《強制執行法》第100條規定，除應與不動產同時強制執行外，應取去
點交債務人或其代理人、家屬或受僱人。

如果債務人不在場又無其他人可以接受交付時，依依《強制執行法》第100
條第2項規定：「無前項之人接受點交時，應將動產暫付保管，向債務人為
限期領取之通知，債務人逾限不領取時，得拍賣之而提存其價金，或為其他
適當之處置。前二項規定，於前條之第三人適用之。」

實務上通常是法院交由拍定人保管，對於這些物品，法院則會命拍定人逐一

拍照編碼存檔。拍定人於暫為保管後，應盡速向債務人為限期領取之通知(一

般以郵局存證信函或發律師函方式通知)，債務人所在地不明者，則以公示送

依照《辦理強制執行事件應行注意事項》第57點第1款規定：「拍賣之不動產，除有依法不能點交之情形者外，應於核發權利移轉證書後，依買受人之

聲請，迅速點交。」可知法拍不動產，原則上應予點交。而不點交的房子，則由買受人和占有人自行協商，協商不成則由買受人另行依民法第767物上

請求權起訴，請求無權占有人遷讓房屋。」

 (一)租期於查封後 拍定前已屆滿之不動產：

依據民法第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」此為在租約到期後，承租方繼續繳納租金，而出租方不表示反對，即使雙方沒有訂立契約，視為不定期限繼續之租賃契約。

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公告的內容可以分為「一般事項內容」和「其他特殊事項公告」

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