蓮花地政士事務所 【各項農業設施登記、信託節稅規劃】

宜蘭縣稅捐稽徵處表示：94年1月30日公布修正的土地稅法第33條，不只調降土地增值稅稅率，且增列長期持有土地年限超過20、30、40年以上者，可分別就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵20％、30％、40％，近來常有納稅義務人打電話詢問長期持有土地年限的起算點應如何認定？該處說明如下：

一、土地持有期間之起算點：
（一）一般合意移轉及形成判決以外的判決而取得者，為完成移轉登記日。
（二）因繼承取得者，為繼承發生日。
（三）因執行機關拍賣而取得者，為領得權利移轉證書日。但稽徵機關就該日期之查證有困難者，得以權利移轉證書所載核發日為準。
（四）因徵收取得者，為補償費發給完竣日。但稽徵機關就該日期之查證有困難者，得以徵收公告期滿第15日為準。
（五）因法院形成判決取得者，為判決確定日。

二、為符合實質課稅原則及公平原則，凡於第1次規定地價（以下簡稱原規定地價）前取得土地所有權，而於原規定地價後第1次移轉應課徵土地增值稅案件，起算點為原規定地價日。

三、信託土地、配偶相互贈與的土地、農業用地等不課徵或公共設施保留地免徵土地增值稅案件，於再移轉並應課徵土地增值稅時，其持有期間以第1次不課徵或免徵土地增值稅前取得土地所有權的時點為準；惟如其取得所有權的時點在原規定地價之前者，以原規定地價之日起算。

重購退稅地價之計算標準

依土地稅法第36條規定：「前條第一項所稱為出售土地地價，以該次移轉計徵土地增值稅之地價為準；該次移轉課徵契稅之土地，以該次移轉計徵契稅之地價為準。」及明定出售土地地價及新購土地地價均以課徵土地增值稅或契稅之地價為準。

【依據土地稅法35條規定，下列情況下才可以申請重購退稅】

一 自用住宅：自用住宅用地出售或被徵收後，另行購買都市土地未超過

三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分，仍做自用住宅用地者

二 自營工廠：自營工廠用地出售或被徵收後，另於其他都市計畫工業區

 依法免徵土地增值稅之土地，主管稅捐機關應依左列規定核定其移轉現值並發給免稅證明，以憑辦理土地所有權移轉登記：<土稅30-1>

(1)免徵土地增值稅之公有土地，以實際出售價額為準。但各級政府贈與或受贈之土地，以贈與契約訂約日當期之公告土地現值為準。

一 重劃後土地之減徵

 依土地稅法第39條第四項規定：「經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵40%。」 而「重劃土地」包括政府機關辦理重劃之土地及土地所有權人自辦重劃之土地，而所謂 「重劃」，市地重劃及農地重劃均應包括在裡面。

   而辦理重劃土地，於重劃後第一次移轉，土地增值稅可減徵40%，但繼承原因如發生在重劃後之土地，繼承人於辦竣繼承登記後再行移轉時，已不屬重劃後第一次移轉，不適用減徵土地增值稅40%規定。因繼承而取得的土地不須課徵土地增值稅，而繼承之土地於移轉時，是以繼承開始時的土地公告現值作為計算土地增值稅的基礎，其土地增值稅已減輕，故繼承也屬於移轉發生原因，不算重劃後首次移轉，所以，繼承原因發生在重劃後的土地，已不適用減徵土地增值稅40%之規定。

一 設立戶籍：

適用自用住宅用地優惠稅率者，需訂立買賣契約之日土地所有權人或其配偶或其直系屬於該地辦竣戶籍登記。而土地所有權人為騰空房地待售，致在簽訂買賣契約時，其戶籍已不在該土地上者，顧及納稅義務人之實際困難，凡在遷出戶籍期間，該自用住宅用地無出租或供營業使用，其遷出戶籍期間距其出售期間未滿1年者，仍准依自用住宅用地稅率計徵土地增值稅。（財政部72/08/17台財稅第35797號函）

二 出售前一年內，未曾供營業使用或出租：

【適用自用住宅重購退稅，須同時符合下列要件】

一 土地出售後「2年內」重購土地，或先購買土地「2年內」再出售土地：

a.先賣後買：以出售土地辦好產權登記日起2年內，重購土地如期(訂立買賣契約日起30日內)申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。
b.先買後賣：以重購土地辦好產權登記日起算2年，出售原有土地如期申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。

【配偶相互之贈與得申請不課徵土地增值稅並非真的免稅，只是延緩課稅】 

依土地稅法第28條之2的規定，配偶相互贈與之土地得申請不課徵土地增值稅，但是不課徵並非真的免稅，只是延緩課稅，該筆土地再移轉第三人時，仍須以第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，核課增值稅。不論是否申請不課徵土地增值稅，均須申報土地移轉現值。如要申請不課徵，應於土地現值申報書註明配偶相互贈與字樣提出申請，經稽徵機關核發土地增值稅不課徵證明書辦理完稅後，即可持憑此不課徵證明書及向國稅局申請核發該贈與土地的「不計入贈與總額證明書」，向地政機關辦理移轉登記。配偶贈與土地一旦辦妥產權登記，即屬實質移轉，如果所贈與的土地係經辦理重購退稅仍於5年列管期間者，其因重購退稅已退還土地增值稅款，亦將依土地稅法第37條規定追繳;在決定贈與之前，最好確實掌握時機，以免因小失大。

【農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅】

【擁有多筆土地出售時，如何申請按自用住宅稅率課徵土地增值稅】

同一土地所有權人，持有多處自用住宅用地同日訂約並同日申報者，如果合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝部分，則可視為「1次」出售，按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅；另若是跨縣市土地同時出售，無需分赴兩地申報土地現值，土地所有權人可自行選擇在任一土地所在地之稅捐機關統一辦理土地現值申報。稅捐機關收件後，應於土地現值申報書加蓋收件日期章戳，並隨即以傳真方式先將申報書傳送至其他轄區之稽徵機關，翌日再將申報書及相關資料以雙掛號方式郵寄其他稅捐機關辦理。